Real Estate

Slovakia: New Construction Law in the Pipeline

The author describes the basic features of the recently presented drafts of the Act on Zone Planning and Construction and the Expropriation Act, the main improvements they can bring and some deficiencies they have.

Outlived Construction Act to be replaced soon

The cor­ner­stone of Slo­vak con­struc­tion law, the Con­struc­tion Act of 1976, should soon pass into the his­to­ry. Nobody will miss it because the act, orig­i­nal­ly writ­ten for the envi­ron­ment of a social­is­tic, planned econ­o­my, could not react well to require­ments of the mar­ket econ­o­my real estate devel­op­ment and con­struc­tion sec­tor, despite numer­ous amend­ments since 1989.

In its place should come two new acts: the Act on Zone Plan­ning and Con­struc­tion (New Con­struc­tion Act) and the Expro­pri­a­tion Act. The Slo­vak Min­istry of Traf­fic, Con­struc­tion and Region­al Devel­op­ment recent­ly pre­sent­ed the drafts of both acts for dis­cus­sion among state author­i­ties and com­mu­ni­ty experts. The intend­ed effec­tive date of both acts is 1 July 2015.

Goals: Simplification and acceleration

The min­istry pro­claimed that sim­pli­fi­ca­tion and accel­er­a­tion of pro­ceed­ings were the main goals in this con­text. Instead the cur­rent four types of zon­ing pro­ceed­ings, there will be just two: the pro­ceed­ing on change of plot use and the pro­ceed­ing on con­struc­tion loca­tion. Accord­ing to the New Con­struc­tion Act, each munic­i­pal­i­ty must pro­cure its zon­ing plan (cur­rent­ly only about one-third of Slo­vak munic­i­pal­i­ties have it) and take care of its reg­u­lar up-dat­ing. The zon­ing plans should be pub­licly avail­able through an elec­tron­ic reg­is­ter. An inter­est­ing change is the pos­si­bil­i­ty of estab­lish­ing in the zon­ing plan a pre-emp­tion right over the plots if nec­es­sary for future con­struc­tion in the pub­lic inter­est.

A new zon­ing instru­ment will be intro­duced for local­i­ties with intense con­struc­tion activ­i­ty – the so-called build­ing plan (zas­tavo­vací plán), to be pre­pared by the munic­i­pal­i­ty and describ­ing in detail the con­di­tions for con­struc­tion on the plots con­cerned. With­out doubt, the build­ing plan will increase legal cer­tain­ty because it will set firm­ly the rules of the game for con­struc­tion in a par­tic­u­lar area and will thus replace the cur­rent case-by-case deci­sion-mak­ing of the local con­struc­tion author­i­ties. In the future, no zon­ing pro­ceed­ing will be required for the con­struc­tions in local­i­ties cov­ered by the build­ing plan. In addi­tion, sim­ple con­struc­tions (even out­side the areas cov­ered by the build­ing plan) will not require a sep­a­rate zon­ing pro­ceed­ing because that pro­ceed­ing will be merged with the con­struc­tion pro­ceed­ing into one.

On the oth­er hand, a cer­tain degree of crit­i­cism has been aroused due to the increased com­pe­tences of the state and the high­er ter­ri­to­r­i­al units with­in the process of zon­ing plans prepa­ra­tion, per­ceived by some munic­i­pal­i­ties as a dic­tate by the state.

Speedy procedure creates risks for transparency and participation

Anoth­er con­tro­ver­sial aspect of the New Con­struc­tion Act is the attempt to nar­row down the group of persons/entities enti­tled to par­tic­i­pate and to raise objec­tions with­in the con­struc­tion pro­ceed­ing, as well as to lim­it the scope of oblig­a­tory pub­lish­ing of the doc­u­ments and deci­sions relat­ed to the pro­ceed­ing. The Min­istry claims that those steps had to be tak­en to ensure that the con­struc­tion pro­ceed­ing runs faster and the claimant for the con­struc­tion per­mit bears less of a bur­den. Indeed, cit­i­zens will like­ly ben­e­fit because the dura­tion of a stan­dard con­struc­tion pro­ceed­ing should be short­ened on aver­age by ca three months. The down­side would be the reduced pos­si­bil­i­ties of the neigh­bours and the pub­lic con­cerned to ques­tion, for exam­ple, unwant­ed indus­tri­al con­struc­tion in their prox­im­i­ty.

Unpermitted structures should get the red light

A big step for­ward should be the stricter regime for struc­tures built with­out a con­struc­tion per­mit envis­aged in the New Con­struc­tion Act. While the cur­rent Con­struc­tion Act has been per­mis­sive towards “black con­struc­tions“ and their own­ers or builders, the New Con­struc­tion Act con­tains effec­tive pre­ven­ta­tive and sanc­tion­ing mech­a­nisms. If the build­ing inspec­tion finds an unper­mit­ted struc­ture, it may imme­di­ate­ly stop all con­struc­tion work and block access to the site. It may also ban util­i­ty providers from pro­vid­ing water or elec­tric­i­ty to the site and may ini­ti­ate with­draw­al of licences of the pro­fes­sion­als involved in build­ing the ille­gal struc­ture.

Fur­ther, fines will be increased and the total removal of the unper­mit­ted con­struc­tion at the builder’s cost eas­i­er to impose. The Min­istry also wants that ignor­ing the removal order will be a crime.

Possibilities for expropriation extended

As regards the Expro­pri­a­tion Act, its crit­ics say that the basic demo­c­ra­t­ic prin­ci­ple of pro­tec­tion of pri­vate prop­er­ty might fall vic­tim to the goal of effi­cien­cy of the con­struc­tion pro­ceed­ing. In par­tic­u­lar, they con­sid­er it dan­ger­ous that the draft Expro­pri­a­tion Act leaves doors open for extend­ing the pur­pos­es for expro­pri­a­tion in the future by means of tai­lor-made acts – because the draft does not explic­it­ly list the rea­sons allow­ing the expro­pri­a­tion but only refers to “spe­cial laws”.

The intro­duc­tion of finan­cial com­pen­sa­tion as the sin­gle method of com­pen­sa­tion for the expro­pri­at­ed prop­er­ty is also not wel­comed. The cur­rent addi­tion­al option to grant a com­pa­ra­ble plot in exchange for the expro­pri­at­ed plot proved more attrac­tive for many own­ers.

Conclusion

In addi­tion to the above defi­cien­cies of the New Con­struc­tion Act, the envi­ron­men­tal impact assess­ment pro­ceed­ing (con­trolled by the Min­istry of Envi­ron­ment) con­tin­ues to be sep­a­rat­ed from the zon­ing and con­struc­tion pro­ceed­ings, although the EU rec­om­mends merg­ing them into one when pos­si­ble.

Giv­en that the drafts of the New Con­struc­tion Act and the Expro­pri­a­tion Act have brought five col­lec­tive objec­tions and 2300 indi­vid­ual objec­tions from the author­i­ties, enti­ties and cit­i­zens, it is very like­ly that the cur­rent drafts will see many changes before they are passed into law. Still, what­ev­er its ulti­mate form is, the new con­struc­tion law in Slo­va­kia will cer­tain­ly shift to a new, and hope­ful­ly bet­ter, lev­el.

The new Construction Act and the new Expropriation Act will significantly change the current framework of the construction law in Slovakia.

NÁZOV: Nová regulácia stavebného práva sa blíži

Autor popisuje základné črty nedávno prezentovaných návrhov zákona o územnom plánovaní a výstavbe a zákona o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb; a tiež zlepšenia, ktoré tieto zákony môžu priniesť, ako aj niektoré ich nedostatky.

Zastaraný stavebný zákon bude čoskoro nahradený

Zák­lad­ný pili­er sloven­ského staveb­ného prá­va – zákon o územ­nom pláno­vaní a staveb­nom pori­ad­ku (staveb­ný zákon) z roku 1976 – by mal čosko­ro odísť do min­u­losti. Niko­mu zre­jme neb­ude chýbať, keďže ten­to staveb­ný zákon, pôvodne vytvorený pre prostredie social­i­stick­ého pláno­vaného hospodárst­va, nedokázal dobre reago­v­ať na poži­a­davky trhového hospodárst­va, staveb­ného odvetvia a devel­op­men­tu nehnuteľnos­tí, a to ani napriek svo­jim počet­ným nov­el­izá­ciám po roku 1989.

Nahradiť by ho mali dva zákony – zákon o územ­nom pláno­vaní a výs­tavbe (nový staveb­ný zákon) a zákon o vyvlastňo­vaní pozemkov a stavieb. Min­is­ter­st­vo dopravy, výs­tav­by a regionál­ne­ho rozvo­ja Slovenskej repub­liky nedávno pred­loži­lo návrhy oboch zákonov na pripomienkové konanie. Pred­pok­ladaný dátum účin­nos­ti tých­to zákonov je 1. júl 2015.

Cieľom je zjednodušenie a zrýchlenie

Min­is­ter­st­vo vyh­lási­lo, že jeho hlavným zámerom bolo zjednodušiť a zrých­liť konanie. Namiesto súčas­ných šty­roch typov územ­ných konaní ostanú len dve – konanie o zmene využí­va­nia pozemkov a konanie o umi­est­není stav­by. Podľa nového staveb­ného zákona si bude musieť každá obec obstarať svoj územ­ný plán (v súčas­nos­ti ho má asi len 13 sloven­ských obcí) a zabezpečo­vať jeho aktu­al­izá­ciu, pričom tieto územ­né plány by mali byť vere­jne dos­tup­né prostred­níctvom elek­tron­ick­ého reg­is­tra. Zau­jí­mavou novink­ou by mala byť možnosť zri­adiť v územ­nom pláne pred­kup­né prá­vo na pozemky, ak je to nevy­h­nut­né pre budúcu výs­tavbu vo vere­jnom záu­jme.

V oblas­ti­ach s inten­zív­nou staveb­nou čin­nosťou bude zave­dený nový územ­ný nástroj –tzv. zas­tavo­vací plán, ktorí zabezpečí obec a ktorý bude detailne popiso­vať pod­mienky pre výs­tavbu na dotknutých pozemkoch. Zas­tavo­vací plán nepochyb­ne pomôže zvýšiť stu­peň právnej isto­ty, pre­tože pevne určí pravidlá pre výs­tavbu v jed­notlivých oblas­ti­ach, čím nahradí súčas­né rozhodovanie „od prí­padu k prí­padu“ zo strany miest­nych staveb­ných úradov. V budúc­nos­ti sa neb­ude vyžadovať územ­né konanie pre stav­by v oblas­ti­ach pokry­tých zas­tavo­vacím plánom. Zároveň sa pre žiadne jednoduché stav­by (dokon­ca aj mimo oblastí pokry­tých zas­tavo­vacím plánom) neb­ude vyžadovať oso­bit­né územ­né konanie, keďže ohľadne tých­to stavieb bude územ­né konanie zlúčené so staveb­ným konaním.

Na druhej strane však určitú vlnu kri­tiky vyvolali zvýšené kom­pe­ten­cie štá­tu a vyšších územ­ných celkov v pro­cese prípravy územ­ného plánu, čo niek­toré obce vní­ma­jú ako poten­ciál­ny nát­lak zo strany štá­tu.

Zrýchlenie konania ohrozuje transparentnosť a participáciu

Ďalším kon­tro­verzným aspek­tom nového staveb­ného zákona je sna­ha zúžiť okruh osôb/subjektov opráv­nených par­ticipo­vať a vznášať námi­etky v rám­ci staveb­ného kona­nia, ako aj sna­ha obmedz­iť rozsah povin­ného zvere­jňo­va­nia doku­men­tov a rozhod­nutí súvisiaci­ch s tým­to konaním. Min­is­ter­st­vo tvrdí, že tieto kroky museli byť pri­jaté, aby sa dosi­a­hol rých­le­jší priebeh staveb­ného kona­nia a zmenše­nie zaťaže­nia pre žia­dateľa o staveb­né pov­ole­nie. Je naozaj pravde­podob­né, že obča­nia z tohto budú prof­i­to­vať, keďže sa očaká­va skráte­nie priemernej dĺžky staveb­ného kona­nia o cca tri mesi­ace. Nevýhodou by však moh­lo byť zníže­nie možnos­ti pre vlast­níkov sused­ných nehnuteľnos­tí a pre dotknutú vere­jnosť vyjadrovať sa naprík­lad k nežia­ducej priemy­sel­nej zás­tavbe v ich blízkosti.

Nepovolené stavby majú dostať červenú

Veľkým krokom vpred by mal byť prís­ne­jší režim pre stav­by postavené bez staveb­ného pov­ole­nia, ktorý plánu­je zaviesť nový staveb­ný zákon. Zati­aľ čo súčas­ný staveb­ný zákon bol k tzv. „čiernym stavbám“ pomerne mierny, nový staveb­ný zákon obsahu­je efek­tívny pre­venčný ako aj sankčný mech­a­niz­mus. V prí­pade že staveb­ná inšpekcia objaví nepo­v­olenú stavbu, môže rozhod­núť o okamžit­om zas­tavení všetkých staveb­ných prác a o zamedzení prís­tupu na stavenisko; rov­nako môže zakázať pre­vádzko­vateľom inžinier­skych sietí posky­to­vať vodu a elek­trinu na stavenisko a môže ini­cio­vať zruše­nie živnos­ten­ských opráv­není resp. licen­cií pre dodá­vateľov, ktorí sa podieľa­jú sa na výs­tavbe čiernej stav­by. Okrem toho sa zvýšia poku­ty a bude tiež jednoduchšie pre­sadiť úplné odstrá­ne­nie nepo­v­olenej stav­by na nák­la­dy staveb­ní­ka. Nerešpek­to­vanie rozhod­nu­tia o odstrá­není nepo­v­olenej stav­by bude zre­jme posti­ho­vané ako trest­ný čin.

Možnosti vyvlastnenia sa rozšíria

Poki­aľ ide o vyvlastňo­vací zákon jeho krit­i­ci tvr­dia, že zák­lad­ný demokrat­ický princíp ochrany súkrom­ného vlast­níct­va môže istým spô­sobom pad­núť za obeť sna­he o zefek­tív­ne­nie kona­nia. Za obzvlášť nebezpečné považu­jú, že návrh vyvlastňo­va­cieho zákona ponechá­va voľný priestor pre rozširovanie účelov vyvlast­ne­nia v budúc­nos­ti, prostred­níctvom na mieru šitých zákonov – a to tým, že návrh výslovne neu­vádza dôvody umožňu­júce vyvlast­ne­nie, ale len odkazu­je na „oso­bit­né zákony“. Okrem toho je kri­ti­zo­vané aj zave­de­nie finančného odškod­ne­nia ako jed­iného spô­sobu kom­pen­zá­cie za vyvlast­ne­nie majetku; súčas­ná doda­točná možnosť prideliť porov­nateľný pozemok ako náhradu za vyvlast­ne­nie pozemku sa ukáza­la ako atrak­tívne­jšie rieše­nie pre mno­hých vlast­níkov.

Záver

K vyššie uve­deným nedostatkom nového staveb­ného zákona je potreb­né dodať aj to, že konanie o posud­zo­vaní vplyvov na živ­ot­né prostredie (ktoré spadá pod Min­is­ter­st­vo živ­ot­ného prostre­dia) ostá­va naďalej odd­e­lené od územ­ného a staveb­ného kona­nia, a to i napriek tomu, že EÚ odporúča zlúčiť tieto kona­nia všade tam, kde je to možné.

Vzhľadom na to, že návrhy nového staveb­ného zákona a zákona o vyvlastňo­vaní pozemkov a stavieb vyvolali päť kolek­tívnych pripomienok a 2300 indi­viduál­nych pripomienok zo strany štát­nych orgánov, orga­nizá­cií a občanov, je veľ­mi pravde­podob­né, že súčas­né návrhy pre­jdú ešte mno­hý­mi zme­na­mi, kým budú schválené ako zákony. No bez ohľadu na to, aké bude ich konečné zne­nie, je viac než isté, že sloven­ské staveb­né prá­vo sa čosko­ro posunie na novú úroveň — a dúfa­jme, že lep­šiu než má dnes.

Nový stavebný zákon a nový vyvlastňovací zákon podstatne zmenia súčasnú podobu stavebného práva na Slovensku.