Real Estate

Slovakia: New Construction Law in the Pipeline

The author describes the basic features of the recently presented drafts of the Act on Zone Planning and Construction and the Expropriation Act, the main improvements they can bring and some deficiencies they have.

Outlived Construction Act to be replaced soon

The cornerstone of Slovak construction law, the Construction Act of 1976, should soon pass into the history. Nobody will miss it because the act, originally written for the environment of a socialistic, planned economy, could not react well to requirements of the market economy real estate development and construction sector, despite numerous amendments since 1989.

In its place should come two new acts: the Act on Zone Planning and Construction (New Construction Act) and the Expropriation Act. The Slovak Ministry of Traffic, Construction and Regional Development recently presented the drafts of both acts for discussion among state authorities and community experts. The intended effective date of both acts is 1 July 2015.

Goals: Simplification and acceleration

The ministry proclaimed that simplification and acceleration of proceedings were the main goals in this context. Instead the current four types of zoning proceedings, there will be just two: the proceeding on change of plot use and the proceeding on construction location. According to the New Construction Act, each municipality must procure its zoning plan (currently only about one-third of Slovak municipalities have it) and take care of its regular up-dating. The zoning plans should be publicly available through an electronic register. An interesting change is the possibility of establishing in the zoning plan a pre-emption right over the plots if necessary for future construction in the public interest.

A new zoning instrument will be introduced for localities with intense construction activity – the so-called building plan (zastavovací plán), to be prepared by the municipality and describing in detail the conditions for construction on the plots concerned. Without doubt, the building plan will increase legal certainty because it will set firmly the rules of the game for construction in a particular area and will thus replace the current case-by-case decision-making of the local construction authorities. In the future, no zoning proceeding will be required for the constructions in localities covered by the building plan. In addition, simple constructions (even outside the areas covered by the building plan) will not require a separate zoning proceeding because that proceeding will be merged with the construction proceeding into one.

On the other hand, a certain degree of criticism has been aroused due to the increased competences of the state and the higher territorial units within the process of zoning plans preparation, perceived by some municipalities as a dictate by the state.

Speedy procedure creates risks for transparency and participation

Another controversial aspect of the New Construction Act is the attempt to narrow down the group of persons/entities entitled to participate and to raise objections within the construction proceeding, as well as to limit the scope of obligatory publishing of the documents and decisions related to the proceeding. The Ministry claims that those steps had to be taken to ensure that the construction proceeding runs faster and the claimant for the construction permit bears less of a burden. Indeed, citizens will likely benefit because the duration of a standard construction proceeding should be shortened on average by ca three months. The downside would be the reduced possibilities of the neighbours and the public concerned to question, for example, unwanted industrial construction in their proximity.

Unpermitted structures should get the red light

A big step forward should be the stricter regime for structures built without a construction permit envisaged in the New Construction Act. While the current Construction Act has been permissive towards “black constructions“ and their owners or builders, the New Construction Act contains effective preventative and sanctioning mechanisms. If the building inspection finds an unpermitted structure, it may immediately stop all construction work and block access to the site. It may also ban utility providers from providing water or electricity to the site and may initiate withdrawal of licences of the professionals involved in building the illegal structure.

Further, fines will be increased and the total removal of the unpermitted construction at the builder’s cost easier to impose. The Ministry also wants that ignoring the removal order will be a crime.

Possibilities for expropriation extended

As regards the Expropriation Act, its critics say that the basic democratic principle of protection of private property might fall victim to the goal of efficiency of the construction proceeding. In particular, they consider it dangerous that the draft Expropriation Act leaves doors open for extending the purposes for expropriation in the future by means of tailor-made acts – because the draft does not explicitly list the reasons allowing the expropriation but only refers to “special laws”.

The introduction of financial compensation as the single method of compensation for the expropriated property is also not welcomed. The current additional option to grant a comparable plot in exchange for the expropriated plot proved more attractive for many owners.

Conclusion

In addition to the above deficiencies of the New Construction Act, the environmental impact assessment proceeding (controlled by the Ministry of Environment) continues to be separated from the zoning and construction proceedings, although the EU recommends merging them into one when possible.

Given that the drafts of the New Construction Act and the Expropriation Act have brought five collective objections and 2300 individual objections from the authorities, entities and citizens, it is very likely that the current drafts will see many changes before they are passed into law. Still, whatever its ultimate form is, the new construction law in Slovakia will certainly shift to a new, and hopefully better, level.

The new Construction Act and the new Expropriation Act will significantly change the current framework of the construction law in Slovakia.

NÁZOV: Nová regulácia stavebného práva sa blíži

Autor popisuje základné črty nedávno prezentovaných návrhov zákona o územnom plánovaní a výstavbe a zákona o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb; a tiež zlepšenia, ktoré tieto zákony môžu priniesť, ako aj niektoré ich nedostatky.

Zastaraný stavebný zákon bude čoskoro nahradený

Základný pilier slovenského stavebného práva – zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) z roku 1976 – by mal čoskoro odísť do minulosti. Nikomu zrejme nebude chýbať, keďže tento stavebný zákon, pôvodne vytvorený pre prostredie socialistického plánovaného hospodárstva, nedokázal dobre reagovať na požiadavky trhového hospodárstva, stavebného odvetvia a developmentu nehnuteľností, a to ani napriek svojim početným novelizáciám po roku 1989.

Nahradiť by ho mali dva zákony – zákon o územnom plánovaní a výstavbe (nový stavebný zákon) a zákon o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb. Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky nedávno predložilo návrhy oboch zákonov na pripomienkové konanie. Predpokladaný dátum účinnosti týchto zákonov je 1. júl 2015.

Cieľom je zjednodušenie a zrýchlenie

Ministerstvo vyhlásilo, že jeho hlavným zámerom bolo zjednodušiť a zrýchliť konanie. Namiesto súčasných štyroch typov územných konaní ostanú len dve – konanie o zmene využívania pozemkov a konanie o umiestnení stavby. Podľa nového stavebného zákona si bude musieť každá obec obstarať svoj územný plán (v súčasnosti ho má asi len 1/3 slovenských obcí) a zabezpečovať jeho aktualizáciu, pričom tieto územné plány by mali byť verejne dostupné prostredníctvom elektronického registra. Zaujímavou novinkou by mala byť možnosť zriadiť v územnom pláne predkupné právo na pozemky, ak je to nevyhnutné pre budúcu výstavbu vo verejnom záujme.

V oblastiach s intenzívnou stavebnou činnosťou bude zavedený nový územný nástroj –tzv. zastavovací plán, ktorí zabezpečí obec a ktorý bude detailne popisovať podmienky pre výstavbu na dotknutých pozemkoch. Zastavovací plán nepochybne pomôže zvýšiť stupeň právnej istoty, pretože pevne určí pravidlá pre výstavbu v jednotlivých oblastiach, čím nahradí súčasné rozhodovanie „od prípadu k prípadu“ zo strany miestnych stavebných úradov. V budúcnosti sa nebude vyžadovať územné konanie pre stavby v oblastiach pokrytých zastavovacím plánom. Zároveň sa pre žiadne jednoduché stavby (dokonca aj mimo oblastí pokrytých zastavovacím plánom) nebude vyžadovať osobitné územné konanie, keďže ohľadne týchto stavieb bude územné konanie zlúčené so stavebným konaním.

Na druhej strane však určitú vlnu kritiky vyvolali zvýšené kompetencie štátu a vyšších územných celkov v procese prípravy územného plánu, čo niektoré obce vnímajú ako potenciálny nátlak zo strany štátu.

Zrýchlenie konania ohrozuje transparentnosť a participáciu

Ďalším kontroverzným aspektom nového stavebného zákona je snaha zúžiť okruh osôb/subjektov oprávnených participovať a vznášať námietky v rámci stavebného konania, ako aj snaha obmedziť rozsah povinného zverejňovania dokumentov a rozhodnutí súvisiacich s týmto konaním. Ministerstvo tvrdí, že tieto kroky museli byť prijaté, aby sa dosiahol rýchlejší priebeh stavebného konania a zmenšenie zaťaženia pre žiadateľa o stavebné povolenie. Je naozaj pravdepodobné, že občania z tohto budú profitovať, keďže sa očakáva skrátenie priemernej dĺžky stavebného konania o cca tri mesiace. Nevýhodou by však mohlo byť zníženie možnosti pre vlastníkov susedných nehnuteľností a pre dotknutú verejnosť vyjadrovať sa napríklad k nežiaducej priemyselnej zástavbe v ich blízkosti.

Nepovolené stavby majú dostať červenú

Veľkým krokom vpred by mal byť prísnejší režim pre stavby postavené bez stavebného povolenia, ktorý plánuje zaviesť nový stavebný zákon. Zatiaľ čo súčasný stavebný zákon bol k tzv. „čiernym stavbám“ pomerne mierny, nový stavebný zákon obsahuje efektívny prevenčný ako aj sankčný mechanizmus. V prípade že stavebná inšpekcia objaví nepovolenú stavbu, môže rozhodnúť o okamžitom zastavení všetkých stavebných prác a o zamedzení prístupu na stavenisko; rovnako môže zakázať prevádzkovateľom inžinierskych sietí poskytovať vodu a elektrinu na stavenisko a môže iniciovať zrušenie živnostenských oprávnení resp. licencií pre dodávateľov, ktorí sa podieľajú sa na výstavbe čiernej stavby. Okrem toho sa zvýšia pokuty a bude tiež jednoduchšie presadiť úplné odstránenie nepovolenej stavby na náklady stavebníka. Nerešpektovanie rozhodnutia o odstránení nepovolenej stavby bude zrejme postihované ako trestný čin.

Možnosti vyvlastnenia sa rozšíria

Pokiaľ ide o vyvlastňovací zákon jeho kritici tvrdia, že základný demokratický princíp ochrany súkromného vlastníctva môže istým spôsobom padnúť za obeť snahe o zefektívnenie konania. Za obzvlášť nebezpečné považujú, že návrh vyvlastňovacieho zákona ponecháva voľný priestor pre rozširovanie účelov vyvlastnenia v budúcnosti, prostredníctvom na mieru šitých zákonov – a to tým, že návrh výslovne neuvádza dôvody umožňujúce vyvlastnenie, ale len odkazuje na „osobitné zákony“. Okrem toho je kritizované aj zavedenie finančného odškodnenia ako jediného spôsobu kompenzácie za vyvlastnenie majetku; súčasná dodatočná možnosť prideliť porovnateľný pozemok ako náhradu za vyvlastnenie pozemku sa ukázala ako atraktívnejšie riešenie pre mnohých vlastníkov.

Záver

K vyššie uvedeným nedostatkom nového stavebného zákona je potrebné dodať aj to, že konanie o posudzovaní vplyvov na životné prostredie (ktoré spadá pod Ministerstvo životného prostredia) ostáva naďalej oddelené od územného a stavebného konania, a to i napriek tomu, že EÚ odporúča zlúčiť tieto konania všade tam, kde je to možné.

Vzhľadom na to, že návrhy nového stavebného zákona a zákona o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb vyvolali päť kolektívnych pripomienok a 2300 individuálnych pripomienok zo strany štátnych orgánov, organizácií a občanov, je veľmi pravdepodobné, že súčasné návrhy prejdú ešte mnohými zmenami, kým budú schválené ako zákony. No bez ohľadu na to, aké bude ich konečné znenie, je viac než isté, že slovenské stavebné právo sa čoskoro posunie na novú úroveň – a dúfajme, že lepšiu než má dnes.

Nový stavebný zákon a nový vyvlastňovací zákon podstatne zmenia súčasnú podobu stavebného práva na Slovensku.