Real Estate

Sell the House, Keep the Land: New Institutions in the New Hungarian Civil Code Affecting Real Property

15 March 2014 marked the end of long discussions when a new Civil Code entered into force in Hungary.

As in other European countries, the Civil Code is the most important collection of rules governing commercial and personal relations of natural persons, associations and legal entities. Compared to the one from 1959, the new Civil Code represents an increased commercial approach to better reflect the true market economy circumstances.

For more than 50 years, the old Civil Code had been successfully applied through the socialist era and two decades of the young Hungarian market economy with the supportive use of case law and court precedents. Now, many useful provisions that stood the test of time and, in some cases, crystallised into practice, have been kept and rephrased, while new legal instruments have been introduced to provide modern legal solutions for the life, trade and business of today.

The new provisions are not a revolution in the field of property law, but there are some interesting new specifics.

Changes to the concept of “aedificium solo cedit”

According to the wording of the previous legislation, the ownership of a building might have been generally and chiefly claimed by the owner of the land, while a separate ownership of a building might have been claimed only by a different person who erected a building on the land, if (i) the law so prescribed (eg, encroachment builder acting in good faith) or (ii) there was an agreement between the owner of the building and the owner of the land on separate ownership. Further, for the separate land registry registration of ownership of land and building, a land use agreement must have been also concluded between the parties to ensure the legal title for the use of occupied area by the building owner.

These rules implied that the ownership of the land has been generally associated and transferred together with the ownership of the land. The importance of these rules is that, under Hungarian law, the ownership of only real properties registered individually under separate plot numbers in the real estate register can be validly transferred to and registered in favour of the purchaser, with the registration having a constitutive effect.

As per the new Civil Code, the general rule remains the same (ownership of a building accrues to the owner of the land unless there is an agreement between the owner of the building and the owner of the land to the contrary). Also the rule that the owner of the land has a right of pre-emption for the building, while the owner of the building has a right of pre-emption for the land, is unchanged.

But an entirely new element is that, at the sole discretion of the real estate property’s owner, the building and the land on which it stands may be separately entered in the real estate register as individual properties, even if their owner is the same and even if both the land and the building exist at the time of submitting the (new) ownership registration request.

The new concept eliminates some purposeless restrictions on the right of disposal and opens the door for the separate transfer of ownership title to land and building, which will give much greater flexibility to transaction and tax planning, as well as to the portfolio and ownership structuring of real estate assets. Particularly, the new rules may help a smooth, gradual sale and use of superstructures erected on the same plot by the same developer.

Introduction of the instrument of option to sell and amendments to option rights generally

The new Civil Code has also legitimated with specific provisions the commonly used legal instrument of the sale/put option. The put option, called in the new Civil Code the “right to sell”, give the owner the right (ie, the obligee of the put option) to sell the underlying asset at a specific purchase price to a contracted entity (ie, the obligor of the put option) with its unilateral declaration. The put option qualifies as the exact opposite of the purchase/call option right, which gives the holder the right to acquire an asset at the previously agreed purchase price by submitting to a seller a unilateral declaration.

The put option, like the purchase option, is considered sub-category of sale and purchase transactions. Its concept has been well known in practice and, even without specific legislation, has been used on a freedom of contracting basis also in Hungary, also by analogy partly with regulated purchase option rules partly with foreign legal systems’ similar instrument.

A put option may only be established in a written contract, and contracts establishing a put option for real estate must meet the formal requirements of contractual declarations sufficient for real estate registry submission purposes. The put option can be registered in the land registry, and such a registered right is effective vis-á-vis all persons acquiring rights over the same real property after registration of the put option.

The new Civil Code also significantly modifies the general rules of option rights (ie, the re-purchase option, purchase option, right to sell). A key change is that, as opposed to a former maximum term of five years, option rights may be established for an unlimited definite period or even for an indefinite period. The former time limit was not reasonable for real estate transactions, where purchase option rights were often established in favour of banks to secure financing of real estate developments. The attempts of the financing entities to validly prolong the option term by contractual means or re-contract for the purpose of multiplying the lawful maximum term of five years might have been successfully challenged by opposite parties.

In respect of the re-purchase option, the new Civil Code also brought new price determination rules. Contrary to the old civil law rules (prescribing that the repurchase price must be equal to the original purchase price, as adjusted by the useful expenditures of the purchaser or the depreciation of the asset), the parties can now fix the repurchase price in the agreement on granting the repurchase option. Absent a contractual agreement, the holder of the option may repurchase the item at the market value prevailing at the time of exercising the repurchase option.

The new Civil Code may better serve market economy needs with modern legal instruments that have been developed and confirmed by established market practices. It may also eliminate some of the less-useful, old-fashioned elements of the old regime.

„A ház eladható a telek nélkül”: ingatlanokkal kapcsolatos új jogintézmények az új Polgári Törvénykönyvben

Hosszú előkészítési folyamatot és vitákat lezárva 2014. március 15-én hatályba lépett Magyarország új Polgári Törvénykönye.

Más európai országokhoz hasonlóan, Magyarországon is a Polgári Törvénykönyv a természetes és jogi személyek, valamint egyéb szervezetek vagyoni és személyi viszonyait szabályozó magánjogi rendelkezések legfontosabb gyűjteménye. Az 1959-ben született törvénykönyvvel összevetve az új Polgári Törvénykönyv az üzleti és piacgazdasági viszonyokhoz jobban alkalmazkodó, üzletiesebb megközelítésű szabálygyűjtemény létrehozása céljával született.

Mindazonáltal, a régi Polgári Törvénykönyv nem csupán a szocialista államberendezkedés idején, hanem a fiatal magyar piacgazdaság első két évtizede alatt – azaz összességében több mint ötven éven át – meglehetősen eredményesen szolgálta a jogalkalmazókat, gyakorta az esetjog és bírósági határozatok által nyújtott részletező és aktualizáló jogértelmezésekre is támaszkodva. Számos, a gyakorlatban kikristályosodott és továbbfejlesztett értelmezéssel bíró jogi rendelkezés állta ki az idő próbáját, hogy aztán átfogalmazva vagy modernizálva kerüljön át az új civiljogi kódexbe, amely egyszersmind számos új szabállyal és jogintézménnyel is gazdagította a magyar polgári jogot. Mindez annak érdekében történt így, hogy a napjaink valós üzleti, gazdasági és életviszonyai által felvetett problémákra a jelenkor követelményeihez igazított modern jogi megoldások adjanak feleletet.

Az ingatlanjog területén az említett új rendelkezések ugyan nem hoznak forradalmi változást, azonban érdemes számos új, érdekes részletszabályra figyelmet fordítani.

Az “aedificium solo cedit” elv alkalmazásának lazítása

A magyar polgári jog hagyományosan a föld/telek és a rajta létesített épület tulajdonosi egységének elsőbbségét ismerte el. A korábbi szabályozás szerint, az épület tulajdonjogára mindenekelőtt a föld tulajdonosa tarthatott igényt, míg a földtulajdonostól eltérő, idegen földön építkező személy kizárólag abban az esetben szerezhetett az épületen tulajdont, ha (i) a jogi rendelkezések ezt kifejezetten lehetővé tették (pl. jóhiszemű ráépítő), vagy (ii) a földtulajdonos és az építő között kifejezett megállapodás született a föld és az épület elváló/önálló tulajdonjogáról. A föld és az épület önálló ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez továbbá szükséges volt a földtulajdonos és az épület tulajdonosa között megkötött földhasználati megállapodás, amely jogalapot biztosított az épülettulajdonos számára az épület által elfoglalt terület használatára.

Ezek a szabályok egyben azt is eredményezték, hogy értékesítés esetén az épület a telekingatlan jogi sorsát osztotta és fő szabály szerint csak azzal együtt kerülhetett átruházásra. Ez különösen fontos annak fényében, hogy a magyar ingatlanjog szerint az ingatlan-nyilvántartásba önállóan bejegyzett (külön helyrajzi szám alatt szereplő) ingatlanok tulajdonjoga kerülhet egyedileg átruházásra, majd a vevő tulajdonjoga konstitutív hatállyal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre. A fizikailag egyébként körülhatárolható épület különálló átruházására mindaddig nincs mód, amíg az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel önálló ingatlanként.

Az új Polgári Törvénykönyv szerint a főszabály lényegében ugyanaz maradt (az épület tulajdonjoga a föld tulajdonosát illeti meg, hacsak az épület és a föld tulajdonosa nem állapodtak meg másként). Változatlan továbbá az a szabály is, miszerint a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg. Ugyanakkor az új szabályok egyrészt (i) nem kötik a föld és az épület elváló tulajdonjogát megalapozó megállapodás megkötésének feltételéül az építkezést, illetve (ii) az ingatlan (föld) tulajdonosa időhöz nem kötött döntése alapján az eleve saját tulajdonát képező épületet önálló ingatlanként bejegyeztetheti az ingatlan-nyilvántartásba. A telek és az épület tulajdonjogának elválását (elválasztását) az új szabályok tehát már nem kötik időbeli feltételekhez, illetve az építkezés feltételéhez.

Az új koncepció lényegében felszámolja a rendelkezési jog céltalan korlátozását és megnyitja az utat a föld és az épület tulajdonjogának elkülönült átruházása, ezáltal az épület önálló forgalomképessége előtt is, ami sokkal nagyobb rugalmasságot biztosít az ingatlan ügyletek strukturálásához, adótervezéséhez stb. Jelentős alkalmazási előny lehet a telekingatlanon egyazon vállalkozó fejlesztett épületek fokozatos, önálló ingatlanonként végbemenő és ezáltal zökkenőmentes és biztonságos értékesítése a vevők számára, jellemzően a projekt készültségi foka vagy rendeltetésük szerint.

Az eladási jog intézményének bevezetése, valamint az opciós jogok gyakorlása szabályainak módosulása

Az új Polgári Törvénykönyv legitimálja és intézményesíti az ingatlan tranzakciókban egyedi szerződéses szabályok útján régóta alkalmazott eladási jog („put option”) intézményét. Az eladási joga lapján az ingatlan mindenkori tulajdonosa (azaz az eladási jog jogosultja) egyoldalú jognyilatkozat megtétele útján, az eladási jogot létesítő írásbeli szerződésben előre meghatározott vételáron jogosult a vele szerződött személynek (az eladási jog kötelezettjének) az ingatlant értékesíteni. Ilyen értelemben az eladási jog az adásvétel egyik különös nemeként szabályozott vételi jognak a pontos ellenpárja, hiszen a vételi jogánál fogva a jogosult a vele szerződött eladóhoz intézett egyoldalú nyilatkozattal a szerződésben előre meghatározott vételáron megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát.

Az eladási jog – csakúgy, mint korábban a vételi jog – az adásvétel ügyletek egyik különös nemeként került meghatározásra az új Polgári Törvénykönyvben. Az eladási jog koncepciója már régóta szélesebb körben elterjedt a gyakorlatban és a szerződéskötési szabadság elvét követve alkalmazásra került Magyarországon, részben a vételi jog szabályainak analóg alkalmazásával és hivatkozásával, részben külföldi jogból származó hasonló megoldások átvételével.

Eladási jogot csak írásbeli szerződéssel lehet alapítani, illetve az ingatlanok vonatkozásában eladási jogot alapító szerződéseknek meg kell felelniük az ingatlan-átruházási szerződésekkel és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas szerződéses jognyilatkozatokkal szembeni formai követelménynek is. Az eladási jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, és mint bejegyzett dologi jog hatályos minden, az eladási jog bejegyzését követően az ingatlannal kapcsolatban jogot szerző harmadik személlyel szemben.

Az új Polgári Törvénykönyv módosítja az opciós jogokkal (azaz a visszavásárlási, vételi és eladási joggal) kapcsolatos általános rendelkezéseket is. Nagyon fontos változás, hogy az előző, maximálisan öt éves időtartamot engedélyező szabályokkal szemben az új Polgári Törvénykönyv megengedi (nem korlátozza) az opciós jogok tetszőleges határozott vagy akár határozatlan időtartamra történő alapítását is.

Kifejezetten a visszavásárlási jogot érintő fejlemény a visszavásárlási ár meghatározásának módja. A régi polgári jogi szabályok szerint a visszavásárlási árnak ugyanis – a hasznos ráfordítások, illetve az ingatlan időközi állagromlásából fakadó értékcsökkenés megengedett figyelembevétele mellett – meg kellett egyeznie az eladási árral, amely elv teljesen figyelmen kívül hagyta a több éves időtávban lényegében törvényszerű ingatlanpiaci értékváltozásokat. Az új szabályok szerint a felek a visszavásárlási jogot alapító szerződésben a visszavásárlási árat szabadon meghatározhatják és azt az eladási ártól eltéríthetik. Erre vonatkozó kifejezett megállapodás hiányában a visszavásárlási jog jogosultja az ingatlant a visszavásárlási jog gyakorlásakor irányadó (megállapítható) tényleges forgalmi értéken vásárolhatja vissza.

Az új Polgári Törvénykönyv az üzleti életben már kialakult, jól működő gyakorlatokra és megoldásokra is figyelemmel lévő modern jogi rendelkezések és új jogintézmények bevezetésével várhatóan jobban szolgálja majd a modern piacgazdasági viszonyokat. A rendszerváltást megelőző társadalmi és gazdasági berendezkedés diktálta elavult vagy nehezen alkalmazható szabályok vagy megújulnak vagy teljesen eltűnnek a joggyakorlatból.