Real Estate

Sell the House, Keep the Land: New Institutions in the New Hungarian Civil Code Affecting Real Property

15 March 2014 marked the end of long discussions when a new Civil Code entered into force in Hungary.

As in oth­er Euro­pean coun­tries, the Civ­il Code is the most impor­tant col­lec­tion of rules gov­ern­ing com­mer­cial and per­son­al rela­tions of nat­ur­al per­sons, asso­ci­a­tions and legal enti­ties. Com­pared to the one from 1959, the new Civ­il Code rep­re­sents an increased com­mer­cial approach to bet­ter reflect the true mar­ket econ­o­my cir­cum­stances.

For more than 50 years, the old Civ­il Code had been suc­cess­ful­ly applied through the social­ist era and two decades of the young Hun­gar­i­an mar­ket econ­o­my with the sup­port­ive use of case law and court prece­dents. Now, many use­ful pro­vi­sions that stood the test of time and, in some cas­es, crys­tallised into prac­tice, have been kept and rephrased, while new legal instru­ments have been intro­duced to pro­vide mod­ern legal solu­tions for the life, trade and busi­ness of today.

The new pro­vi­sions are not a rev­o­lu­tion in the field of prop­er­ty law, but there are some inter­est­ing new specifics.

Changes to the concept of “aedificium solo cedit”

Accord­ing to the word­ing of the pre­vi­ous leg­is­la­tion, the own­er­ship of a build­ing might have been gen­er­al­ly and chiefly claimed by the own­er of the land, while a sep­a­rate own­er­ship of a build­ing might have been claimed only by a dif­fer­ent per­son who erect­ed a build­ing on the land, if (i) the law so pre­scribed (eg, encroach­ment builder act­ing in good faith) or (ii) there was an agree­ment between the own­er of the build­ing and the own­er of the land on sep­a­rate own­er­ship. Fur­ther, for the sep­a­rate land reg­istry reg­is­tra­tion of own­er­ship of land and build­ing, a land use agree­ment must have been also con­clud­ed between the par­ties to ensure the legal title for the use of occu­pied area by the build­ing own­er.

These rules implied that the own­er­ship of the land has been gen­er­al­ly asso­ci­at­ed and trans­ferred togeth­er with the own­er­ship of the land. The impor­tance of these rules is that, under Hun­gar­i­an law, the own­er­ship of only real prop­er­ties reg­is­tered indi­vid­u­al­ly under sep­a­rate plot num­bers in the real estate reg­is­ter can be valid­ly trans­ferred to and reg­is­tered in favour of the pur­chas­er, with the reg­is­tra­tion hav­ing a con­sti­tu­tive effect.

As per the new Civ­il Code, the gen­er­al rule remains the same (own­er­ship of a build­ing accrues to the own­er of the land unless there is an agree­ment between the own­er of the build­ing and the own­er of the land to the con­trary). Also the rule that the own­er of the land has a right of pre-emp­tion for the build­ing, while the own­er of the build­ing has a right of pre-emp­tion for the land, is unchanged.

But an entire­ly new ele­ment is that, at the sole dis­cre­tion of the real estate property’s own­er, the build­ing and the land on which it stands may be sep­a­rate­ly entered in the real estate reg­is­ter as indi­vid­ual prop­er­ties, even if their own­er is the same and even if both the land and the build­ing exist at the time of sub­mit­ting the (new) own­er­ship reg­is­tra­tion request.

The new con­cept elim­i­nates some pur­pose­less restric­tions on the right of dis­pos­al and opens the door for the sep­a­rate trans­fer of own­er­ship title to land and build­ing, which will give much greater flex­i­bil­i­ty to trans­ac­tion and tax plan­ning, as well as to the port­fo­lio and own­er­ship struc­tur­ing of real estate assets. Par­tic­u­lar­ly, the new rules may help a smooth, grad­ual sale and use of super­struc­tures erect­ed on the same plot by the same devel­op­er.

Introduction of the instrument of option to sell and amendments to option rights generally

The new Civ­il Code has also legit­i­mat­ed with spe­cif­ic pro­vi­sions the com­mon­ly used legal instru­ment of the sale/put option. The put option, called in the new Civ­il Code the “right to sell”, give the own­er the right (ie, the oblig­ee of the put option) to sell the under­ly­ing asset at a spe­cif­ic pur­chase price to a con­tract­ed enti­ty (ie, the oblig­or of the put option) with its uni­lat­er­al dec­la­ra­tion. The put option qual­i­fies as the exact oppo­site of the purchase/call option right, which gives the hold­er the right to acquire an asset at the pre­vi­ous­ly agreed pur­chase price by sub­mit­ting to a sell­er a uni­lat­er­al dec­la­ra­tion.

The put option, like the pur­chase option, is con­sid­ered sub-cat­e­go­ry of sale and pur­chase trans­ac­tions. Its con­cept has been well known in prac­tice and, even with­out spe­cif­ic leg­is­la­tion, has been used on a free­dom of con­tract­ing basis also in Hun­gary, also by anal­o­gy part­ly with reg­u­lat­ed pur­chase option rules part­ly with for­eign legal sys­tems’ sim­i­lar instru­ment.

A put option may only be estab­lished in a writ­ten con­tract, and con­tracts estab­lish­ing a put option for real estate must meet the for­mal require­ments of con­trac­tu­al dec­la­ra­tions suf­fi­cient for real estate reg­istry sub­mis­sion pur­pos­es. The put option can be reg­is­tered in the land reg­istry, and such a reg­is­tered right is effec­tive vis-á-vis all per­sons acquir­ing rights over the same real prop­er­ty after reg­is­tra­tion of the put option.

The new Civ­il Code also sig­nif­i­cant­ly mod­i­fies the gen­er­al rules of option rights (ie, the re-pur­chase option, pur­chase option, right to sell). A key change is that, as opposed to a for­mer max­i­mum term of five years, option rights may be estab­lished for an unlim­it­ed def­i­nite peri­od or even for an indef­i­nite peri­od. The for­mer time lim­it was not rea­son­able for real estate trans­ac­tions, where pur­chase option rights were often estab­lished in favour of banks to secure financ­ing of real estate devel­op­ments. The attempts of the financ­ing enti­ties to valid­ly pro­long the option term by con­trac­tu­al means or re-con­tract for the pur­pose of mul­ti­ply­ing the law­ful max­i­mum term of five years might have been suc­cess­ful­ly chal­lenged by oppo­site par­ties.

In respect of the re-pur­chase option, the new Civ­il Code also brought new price deter­mi­na­tion rules. Con­trary to the old civ­il law rules (pre­scrib­ing that the repur­chase price must be equal to the orig­i­nal pur­chase price, as adjust­ed by the use­ful expen­di­tures of the pur­chas­er or the depre­ci­a­tion of the asset), the par­ties can now fix the repur­chase price in the agree­ment on grant­i­ng the repur­chase option. Absent a con­trac­tu­al agree­ment, the hold­er of the option may repur­chase the item at the mar­ket val­ue pre­vail­ing at the time of exer­cis­ing the repur­chase option.

The new Civil Code may better serve market economy needs with modern legal instruments that have been developed and confirmed by established market practices. It may also eliminate some of the less-useful, old-fashioned elements of the old regime.

„A ház eladható a telek nélkül”: ingatlanokkal kapcsolatos új jogintézmények az új Polgári Törvénykönyvben

Hosszú előkészítési folyamatot és vitákat lezárva 2014. március 15-én hatályba lépett Magyarország új Polgári Törvénykönye.

Más euró­pai orszá­gokhoz hason­lóan, Mag­yarorszá­gon is a Pol­gári Törvénykönyv a ter­mészetes és jogi szemé­lyek, valamint egyéb szervezetek vagy­oni és szemé­lyi vis­zonyait szabá­ly­ozó magán­jo­gi ren­delkezések leg­fontosabb gyűjteménye. Az 1959-ben született törvénykönyvvel összevetve az új Pol­gári Törvénykönyv az üzleti és piacgaz­dasá­gi vis­zonyokhoz job­ban alka­lmazkodó, üzletiesebb megközelítésű szabá­ly­gyűjtemény létre­hozása céljá­val született.

Min­da­zonál­tal, a régi Pol­gári Törvénykönyv nem csupán a szo­cial­ista állam­beren­dezkedés ide­jén, hanem a fiatal mag­yar piacgaz­daság első két évtizede alatt — azaz összességében több mint ötven éven át — megle­hetősen ered­ménye­sen szol­gál­ta a jogal­ka­lmazókat, gyako­r­ta az esetjog és bírósá­gi határoza­tok által nyúj­tott rés­zletező és aktu­al­izáló jogértelmezésekre is támaszkod­va. Szá­mos, a gyako­r­lat­ban kikristá­lyosodott és továbbfe­jlesztett értelmezés­sel bíró jogi ren­delkezés áll­ta ki az idő próbáját, hogy aztán átfo­gal­maz­va vagy mod­ern­izál­va kerüljön át az új civiljo­gi kódexbe, ame­ly egysz­ers­mind szá­mos új szabállyal és jogin­tézmén­nyel is gazdagí­tot­ta a mag­yar pol­gári jogot. Min­dez annak érdekében történt így, hogy a nap­jaink valós üzleti, gaz­dasá­gi és életvis­zonyai által fel­vetett prob­lémákra a jelenkor követelményei­hez igazí­tott mod­ern jogi megoldá­sok adjanak feleletet.

Az ingat­lanjog területén az említett új ren­delkezések ugyan nem hoz­nak for­radal­mi vál­tozást, azon­ban érdemes szá­mos új, érdekes rés­zlet­sz­abá­lyra figyel­met fordí­tani.

Az “aedificium solo cedit” elv alkalmazásának lazítása

A mag­yar pol­gári jog hagy­ományosan a föld/telek és a raj­ta létesített épület tula­j­donosi egységének elsőbb­ségét ismerte el. A koráb­bi szabá­ly­ozás szerint, az épület tula­j­don­jogára min­denekelőtt a föld tula­j­donosa tartha­tott igényt, míg a föld­tu­la­j­donos­tól eltérő, ide­gen földön építkező szemé­ly kizárólag abban az eset­ben szerezhetett az épületen tula­j­dont, ha (i) a jogi ren­delkezések ezt kife­jezetten lehetővé tet­ték (pl. jóhiszemű ráépítő), vagy (ii) a föld­tu­la­j­donos és az építő között kife­jezett megál­lapodás született a föld és az épület elváló/önálló tula­j­don­jogáról. A föld és az épület önál­ló ingat­lan-nyil­ván­tartási bej­e­gyzéséhez továb­bá szük­séges volt a föld­tu­la­j­donos és az épület tula­j­donosa között megkötött föld­használati megál­lapodás, ame­ly jogalapot biz­tosí­tott az épület­tula­j­donos számára az épület által elfoglalt terület használatára.

Ezek a szabá­lyok egy­ben azt is ered­ményezték, hogy értékesítés esetén az épület a telekingat­lan jogi sorsát osz­tot­ta és fő szabá­ly szerint csak azzal együtt kerül­hetett átruházás­ra. Ez különösen fontos annak fényében, hogy a mag­yar ingat­lanjog szerint az ingat­lan-nyil­ván­tartás­ba önál­lóan bej­e­gyzett (külön helyra­jzi szám alatt szere­plő) ingat­lanok tula­j­don­jo­ga kerül­het egyedi­leg átruházás­ra, majd a vevő tula­j­don­jo­ga kon­sti­tutív hatállyal az ingat­lan-nyil­ván­tartás­ba bej­e­gyzésre. A fizikailag egyébként körül­határol­ható épület különál­ló átruházására min­dad­dig nincs mód, amíg az ingat­lan-nyil­ván­tartás­ban nem szere­pel önál­ló ingat­lanként.

Az új Pol­gári Törvénykönyv szerint a fősz­abá­ly lényegében ugyanaz maradt (az épület tula­j­don­jo­ga a föld tula­j­donosát illeti meg, hac­sak az épület és a föld tula­j­donosa nem állapod­tak meg másként). Vál­tozat­lan továb­bá az a szabá­ly is, misz­erint a föld­tu­la­j­donost az épüle­tre, az épület tula­j­donosát a föl­dre elővásár­lási jog illeti meg. Ugyanakkor az új szabá­lyok egyrészt (i) nem kötik a föld és az épület elváló tula­j­don­jogát mega­lapozó megál­lapodás megkötésének feltételéül az építkezést, illetve (ii) az ingat­lan (föld) tula­j­donosa időhöz nem kötött dön­tése alapján az eleve saját tula­j­donát képező épületet önál­ló ingat­lanként bej­e­gyezteth­eti az ingat­lan-nyil­ván­tartás­ba. A telek és az épület tula­j­don­jogá­nak elválását (elválasztását) az új szabá­lyok tehát már nem kötik idő­be­li feltételekhez, illetve az építkezés feltételéhez.

Az új kon­cep­ció lényegében fel­szá­mol­ja a ren­delkezési jog cél­ta­lan kor­lá­tozását és meg­ny­it­ja az utat a föld és az épület tula­j­don­jogá­nak elkülönült átruházása, ezál­tal az épület önál­ló for­ga­lomképessége előtt is, ami sokkal nagy­obb rugal­massá­got biz­tosít az ingat­lan ügyletek struk­turálásához, adóter­vezéséhez stb. Jelen­tős alka­lmazási előny lehet a telekingat­lanon egya­zon vál­lalkozó fejlesztett épületek fokozatos, önál­ló ingat­lanonként végbe­menő és ezál­tal zökkenő­mentes és biz­ton­sá­gos értékesítése a vevők számára, jellemzően a pro­jekt készült­sé­gi foka vagy ren­del­tetésük szerint.

Az eladási jog intézményének bevezetése, valamint az opciós jogok gyakorlása szabályainak módosulása

Az új Pol­gári Törvénykönyv legit­imál­ja és intézményesíti az ingat­lan tran­za­k­ciók­ban egye­di szerződés­es szabá­lyok útján régó­ta alka­lma­zott eladási jog („put option”) intézményét. Az eladási joga lapján az ingat­lan min­denko­ri tula­j­donosa (azaz az eladási jog jogo­sult­ja) egy­oldalú jogny­i­latkozat megtétele útján, az eladási jogot létesítő írás­be­li szerződés­ben előre meghatáro­zott vételáron jogo­sult a vele szerződött szemé­lynek (az eladási jog kötelezettjének) az ingat­lant értékesíteni. Ilyen értelem­ben az eladási jog az adásvé­tel egyik különös nemeként szabá­ly­ozott vételi jog­nak a pon­tos ellen­pár­ja, hiszen a vételi jogánál fog­va a jogo­sult a vele szerződött eladóhoz intézett egy­oldalú nyi­latkozat­tal a szerződés­ben előre meghatáro­zott vételáron megsz­erezheti az ingat­lan tula­j­don­jogát.

Az eladási jog — csakú­gy, mint koráb­ban a vételi jog – az adásvé­tel ügyletek egyik különös nemeként került meghatározás­ra az új Pol­gári Törvénykönyvben. Az eladási jog kon­cep­ció­ja már régó­ta széle­sebb kör­ben elter­jedt a gyako­r­lat­ban és a szerződéskötési szabad­ság elvét követve alka­lmazás­ra került Mag­yarorszá­gon, részben a vételi jog szabályainak analóg alka­lmazásá­val és hivatkozásá­val, részben külföl­di jog­ból szár­mazó hason­ló megoldá­sok átvételév­el.

Eladási jogot csak írás­be­li szerződés­sel lehet alapí­tani, illetve az ingat­lanok vonatkozásában eladási jogot alapító szerződéseknek meg kell felel­niük az ingat­lan-átruházási szerződésekkel és ingat­lan-nyil­ván­tartási bej­e­gyzésre alka­lmas szerződés­es jogny­i­latkoza­tokkal szem­beni for­mai követelménynek is. Az eladási jog az ingat­lan-nyil­ván­tartás­ba bej­e­gyezhető, és mint bej­e­gyzett dolo­gi jog hatá­lyos min­den, az eladási jog bej­e­gyzését követően az ingat­lannal kapc­so­lat­ban jogot szerző har­madik személ­lyel szem­ben.

Az új Pol­gári Törvénykönyv módosít­ja az opciós jogokkal (azaz a vis­sza­vásár­lási, vételi és eladási jog­gal) kapc­so­latos általános ren­delkezéseket is. Nagy­on fontos vál­tozás, hogy az előző, max­imálisan öt éves idő­tar­ta­mot engedé­lyező szabá­lyokkal szem­ben az új Pol­gári Törvénykönyv megenge­di (nem kor­lá­toz­za) az opciós jogok tet­szőleges határo­zott vagy akár határozat­lan idő­tar­tam­ra történő alapítását is.

Kife­jezetten a vis­sza­vásár­lási jogot érin­tő fejlemény a vis­sza­vásár­lási ár meghatározásá­nak mód­ja. A régi pol­gári jogi szabá­lyok szerint a vis­sza­vásár­lási árnak ugya­nis – a hasznos ráfordítá­sok, illetve az ingat­lan időközi álla­grom­lásából fakadó értékc­sökkenés megengedett figyelem­bevétele mel­lett — meg kel­lett egyeznie az eladási árral, ame­ly elv tel­je­sen figyel­men kívül hagy­ta a több éves időtávban lényegében törvénysz­erű ingat­lanpiaci értékvál­tozá­sokat. Az új szabá­lyok szerint a felek a vis­sza­vásár­lási jogot alapító szerződés­ben a vis­sza­vásár­lási árat szabadon meghatározhatják és azt az eladási ártól eltérí­thetik. Erre vonatkozó kife­jezett megál­lapodás hiányában a vis­sza­vásár­lási jog jogo­sult­ja az ingat­lant a vis­sza­vásár­lási jog gyako­r­lásakor irányadó (megál­lapítható) tényleges for­gal­mi értéken vásárol­hat­ja vis­sza.

Az új Polgári Törvénykönyv az üzleti életben már kialakult, jól működő gyakorlatokra és megoldásokra is figyelemmel lévő modern jogi rendelkezések és új jogintézmények bevezetésével várhatóan jobban szolgálja majd a modern piacgazdasági viszonyokat. A rendszerváltást megelőző társadalmi és gazdasági berendezkedés diktálta elavult vagy nehezen alkalmazható szabályok vagy megújulnak vagy teljesen eltűnnek a joggyakorlatból.