Real Estate

Poland: Leasing of Commercial Real Estate in Practice

Leasing is becoming increasingly popular as a form of financing or refinancing purchases of commercial real estate in Poland.
Leasing as a form of financing real estate purchases

In accordance with the Civil Code, pursuant to a leasing agreement, the lessor (the financing party) undertakes to purchase a given item (eg, real estate) and to provide this item to the lessee (the user) to use or to use and collect benefits for a specified period. The financing party becomes the formal owner of real estate, whereas its “economic owner” is entitled to use the asset and derive benefits. Under a classic scenario, the financing party purchases real estate indicated by the user from another entity. Sale and lease back transactions constitute another financing arrangement common in practice. Under such structures, the user sells real estate to the financing party and then uses this asset under a leasing agreement.

Bank credit versus leasing agreement

From a commercial point of view, there are no significant differences between a bank credit and a leasing agreement. Both instruments serve to finance or refinance real estate purchases or development, and their business terms and conditions are established in a similar manner.

From a legal perspective, however, there is one fundamental difference: the borrower remains the owner of real estate in the case of a bank credit scenario, but under a leasing agreement, ownership is transferred to the financing party. As a result, bank credits are generally secured by a mortgage on real estate, whereas leasing structures are secured by ownership titles or perpetual usufruct rights to such assets. Other forms of security on leasing agreements correspond to those implemented under bank credit agreements and constitute standard requirements in commercial real estate financing models.

Leasing agreements and their consequences

Leasing agreements are null and void unless made in writing. In the case of real estate, at least one agreement must be concluded in the form of a notarial deed; that is, a sale agreement based on which the financing party will purchase real estate. While in sale and lease back transactions, real estate sale agreements are relatively straightforward (since it is the leasing agreement that constitutes the basis regulating the legal relationship between the user and the financing party), in the case of classic leasing agreements, where real estate is sold by a third party, sale agreements conform to the standards applied in other transactions.

Ordinarily, the conclusion of a sale agreement involves concluding a preliminary sale agreement by which the financing party undertakes to sell real estate to the user at the end of the leasing period and following the payment of all liabilities arising under the leasing agreement.

In principle, when the real estate is acquired, the financing party enters into all lease agreements relating to such real estate as the landlord, by virtue of law. Since the objective of the parties of a leasing agreement is for lease rents to be collected by the user, it is usually necessary to obtain the tenants’ consent to transfer the rights and obligations under lease agreements to the user.

Irrespective of the above, the receivables resulting from lease agreements are transferred to the financing party as security on the leasing agreement. As a result, in a relatively short period of time, the tenants receive several notices about a transfer of rights from lease agreements, which indicate different entities as the parties entitled to collect lease rents.

Under sale and lease back agreements, the tenants continue to pay lease rents to the same entity that acted as the owner of real estate before conclusion of the leasing agreement and then performs the role of the user of real estate following the conclusion of the leasing agreement.

Otherwise, execution of a leasing agreement is not substantially different from how standard credits are handled.

Purchase of real estate by the user or a third party at the end of the leasing period

At the end of the leasing period (or earlier, if stipulated under the agreement), the user is usually entitled and obliged to purchase the real estate from the financing party, if such entity has paid all liabilities under the lease agreement.

Purchase of real estate by the user can cause complications if the user intends to sell the assets to a third party. In such a situation, the financial means required to settle the financing party’s receivables resulting from the leasing agreement will be provided by the ultimate purchaser of the real estate, whereas the sale of the real estate by the financing party will be made to the user, who will then transfer these assets to the ultimate purchaser.

Similar to a bank, which will not agree to cancel a mortgage prior to receipt of the entire amount due, the financing party will not pass the ownership of real estate before it receives the payment of all amounts due under the lease agreement. It is therefore necessary to additionally secure the purchaser of real estate against a loss of funds, which must be raised and provided to the financing party prior to purchase of real estate.

For real estate owned by the financing party, the sale of these assets by the user to the ultimate purchaser may be performed directly after their purchase from the financing party. However, in the case of real estate subject to perpetual usufruct, the final sale may be effected only after the user has been identified as the new usufructuary of real estate in the land and mortgage register. This means that it will be possible to execute the sale of real estate to the ultimate purchaser only after several days, or sometimes several weeks, depending on the effectiveness of the competent court.

Although leasing transaction structures are slightly more complex than standard bank credit agreements, the tax benefits arising from leasing make such financing scenarios worth considering.

Poland: Leasing nieruchomości komercyjnych w praktyce

Leasing jest coraz bardziej popularną formą finansowania lub refinansowania nabycia nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Leasing jako forma finansowania nabycia nieruchomości

Zgodnie z kodeksem cywilnym w umowie leasingu leasingodawca (finansujący) zobowiązuje się wobec leasingobiorcy (korzystającego) do nabycia danej rzeczy (np. nieruchomości) oraz do oddania jej korzystającemu do korzystania albo do korzystania i pobierania pożytków na czas oznaczony. Formalnym właścicielem nieruchomości staje się finansujący, a „ekonomicznemu właścicielowi” nieruchomości przysługuje prawo do korzystania z niej i pobierania pożytków. W klasycznym przypadku finansujący nabywa wskazaną przez korzystającego nieruchomość od innego podmiotu. W praktyce bardzo często spotykany jest także leasing zwrotny, kiedy korzystający sprzedaje nieruchomość finansującemu, a następnie korzysta z niej na podstawie umowy leasingu.

Kredyt bankowy a leasing

Z komercyjnego punktu widzenia różnice pomiędzy kredytem bankowy a leasingiem nie są znaczące. Obydwa te instrumenty służą finansowaniu lub refinansowaniu nabycia nieruchomości lub jej zabudowy, a ich warunki biznesowe ustalane są w podobny sposób.

Z prawnego punktu widzenia jest jedna, zasadnicza różnica: o ile w przypadku kredytu bankowego kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości, o tyle w przypadku leasingu konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości na finansującego. W rezultacie w przypadku kredytu bankowego podstawowym zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości, a w przypadku leasingu zabezpieczenie stanowi właśnie prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Pozostałe zabezpieczenia wykonania umowy leasingu są analogiczne jak w przypadku umów kredytu i stanowią standard w przypadku finansowania nieruchomości komercyjnych.

Umowy leasingu i ich konsekwencje

Zawarcie umowy leasingu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W przypadku nieruchomości konieczne jest zawarcie co najmniej jednej umowy w formie aktu notarialnego – umowy sprzedaży, na podstawie której finansujący nabędzie nieruchomość. O ile w przypadku leasingu zwrotnego umowy sprzedaży nieruchomości są dosyć proste, bowiem podstawową umową regulującą stosunki prawne pomiędzy korzystającym oraz finansującym jest umowa leasingu, to w przypadku leasingu klasycznego, kiedy zbywcą nieruchomości jest podmiot trzeci, umowa sprzedaży nieruchomości nie odbiega od standardów stosowanych przy innych transakcjach.

Jednocześnie z umową sprzedaży zawierana jest zwykle przedwstępna umowa sprzedaży, w której finansujący zobowiązuje się do sprzedaży korzystającemu nieruchomości po upływie okresu leasingu oraz po spłacie wszystkich zobowiązań na postawie umowy leasingu.

Z chwilą nabycia nieruchomości finansujący wstępuje co do zasady, z mocy prawa, jako wynajmujący we wszystkie umowy najmu dotyczące danej nieruchomości. Ponieważ celem stron umowy leasingu jest, żeby czynsz pobierany był przez korzystającego, konieczne jest zwykle uzyskanie zgody najemców na przeniesienie na korzystającego praw i obowiązków z umów najmu.

Niezależnie od powyższego, wierzytelności z umów najmu przelewane są na finansującego jako zabezpieczenie wykonania umowy leasingu. W rezultacie najemcy otrzymują w dosyć krótkim odstępie czasu kilka zawiadomień o przeniesieniu praw z umów najmu ze wskazanymi różnymi podmiotami uprawnionymi do otrzymania czynszu.

W przypadku leasingu zwrotnego najemcy w dalszym ciągu płacą czynsz temu samemu podmiotowi, który przed zawarciem umowy leasingu występował jako właściciel nieruchomości, a po zawarciu tej umowy występuje jako korzystający z nieruchomości na podstawie umowy leasingu.

W pozostałym zakresie wykonywanie umowy leasingu nie różni się zbytnio od obsługi standardowego kredytu.

Wykup nieruchomości przez korzystającego lub podmiot trzeci po zakończeniu okresu leasingu

Po zakończeniu okresu leasingu, a jeżeli umowa tak przewiduje również wcześniej, korzystający jest zwykle uprawniony i zobowiązany do nabycia nieruchomości od finansującego. Warunkiem takiego nabycia jest spłata wszystkich zobowiązań wynikających z umowy leasingu.

Nabycie nieruchomości przez korzystającego może powodować komplikacje, jeżeli korzystający zamierza zbyć nieruchomość podmiotowi trzeciemu. W takim przypadku środki niezbędne do spłaty wierzytelności przysługujących finansującemu na podstawie umowy leasingu będą pochodziły od docelowego nabywcy nieruchomości, a sprzedaż nieruchomości przez finansującego powinna nastąpić na rzecz korzystającego, który dopiero później przeniesie nieruchomość na docelowego nabywcę.

Tak jak bank nie wyrazi zgody na wykreślenie hipoteki przed otrzymaniem całej należnej mu kwoty, tak też finansujący nie przeniesie własności nieruchomości przed zapłatą wszystkich środków należnych mu na podstawie umowy leasingu. Powoduje to konieczność dodatkowego zabezpieczenia docelowego nabywcy nieruchomości przed utratą środków, które musi wyłożyć i przekazać finansującemu przed nabyciem nieruchomości.

W przypadku nieruchomości, których finansujący jest właścicielem, zbycie przez korzystającego na rzecz docelowego nabywcy może nastąpić bezpośrednio po zakupie nieruchomości do finansującego. Jednak w przypadku nieruchomości pozostających w użytkowaniu wieczystym, kolejna sprzedaż możliwa jest dopiero po ujawnieniu korzystającego jako nowego użytkownika wieczystego nieruchomości w księdze wieczystej. Oznacza to możliwość sprzedaży nieruchomości docelowemu nabywcy po upływie co najmniej kilku dni, a czasem kilku miesięcy, w zależności od sprawności właściwego sądu.

Schemat transakcji leasingu jest nieco bardziej skomplikowany niż w przypadku zwykłego kredytu bankowego, jednak korzyści podatkowe powodują, że warto rozważyć tę formę finansowania.