Real Estate

Poland: Leasing of Commercial Real Estate in Practice

Leasing is becoming increasingly popular as a form of financing or refinancing purchases of commercial real estate in Poland.
Leas­ing as a form of financ­ing real estate pur­chas­es

In accor­dance with the Civ­il Code, pur­suant to a leas­ing agree­ment, the lessor (the financ­ing par­ty) under­takes to pur­chase a giv­en item (eg, real estate) and to pro­vide this item to the lessee (the user) to use or to use and col­lect ben­e­fits for a spec­i­fied peri­od. The financ­ing par­ty becomes the for­mal own­er of real estate, where­as its “eco­nom­ic own­er” is enti­tled to use the asset and derive ben­e­fits. Under a clas­sic sce­nario, the financ­ing par­ty pur­chas­es real estate indi­cat­ed by the user from anoth­er enti­ty. Sale and lease back trans­ac­tions con­sti­tute anoth­er financ­ing arrange­ment com­mon in prac­tice. Under such struc­tures, the user sells real estate to the financ­ing par­ty and then uses this asset under a leas­ing agree­ment.

Bank credit versus leasing agreement

From a com­mer­cial point of view, there are no sig­nif­i­cant dif­fer­ences between a bank cred­it and a leas­ing agree­ment. Both instru­ments serve to finance or refi­nance real estate pur­chas­es or devel­op­ment, and their busi­ness terms and con­di­tions are estab­lished in a sim­i­lar man­ner.

From a legal per­spec­tive, how­ev­er, there is one fun­da­men­tal dif­fer­ence: the bor­row­er remains the own­er of real estate in the case of a bank cred­it sce­nario, but under a leas­ing agree­ment, own­er­ship is trans­ferred to the financ­ing par­ty. As a result, bank cred­its are gen­er­al­ly secured by a mort­gage on real estate, where­as leas­ing struc­tures are secured by own­er­ship titles or per­pet­u­al usufruct rights to such assets. Oth­er forms of secu­ri­ty on leas­ing agree­ments cor­re­spond to those imple­ment­ed under bank cred­it agree­ments and con­sti­tute stan­dard require­ments in com­mer­cial real estate financ­ing mod­els.

Leasing agreements and their consequences

Leas­ing agree­ments are null and void unless made in writ­ing. In the case of real estate, at least one agree­ment must be con­clud­ed in the form of a notar­i­al deed; that is, a sale agree­ment based on which the financ­ing par­ty will pur­chase real estate. While in sale and lease back trans­ac­tions, real estate sale agree­ments are rel­a­tive­ly straight­for­ward (since it is the leas­ing agree­ment that con­sti­tutes the basis reg­u­lat­ing the legal rela­tion­ship between the user and the financ­ing par­ty), in the case of clas­sic leas­ing agree­ments, where real estate is sold by a third par­ty, sale agree­ments con­form to the stan­dards applied in oth­er trans­ac­tions.

Ordi­nar­i­ly, the con­clu­sion of a sale agree­ment involves con­clud­ing a pre­lim­i­nary sale agree­ment by which the financ­ing par­ty under­takes to sell real estate to the user at the end of the leas­ing peri­od and fol­low­ing the pay­ment of all lia­bil­i­ties aris­ing under the leas­ing agree­ment.

In prin­ci­ple, when the real estate is acquired, the financ­ing par­ty enters into all lease agree­ments relat­ing to such real estate as the land­lord, by virtue of law. Since the objec­tive of the par­ties of a leas­ing agree­ment is for lease rents to be col­lect­ed by the user, it is usu­al­ly nec­es­sary to obtain the ten­ants’ con­sent to trans­fer the rights and oblig­a­tions under lease agree­ments to the user.

Irre­spec­tive of the above, the receiv­ables result­ing from lease agree­ments are trans­ferred to the financ­ing par­ty as secu­ri­ty on the leas­ing agree­ment. As a result, in a rel­a­tive­ly short peri­od of time, the ten­ants receive sev­er­al notices about a trans­fer of rights from lease agree­ments, which indi­cate dif­fer­ent enti­ties as the par­ties enti­tled to col­lect lease rents.

Under sale and lease back agree­ments, the ten­ants con­tin­ue to pay lease rents to the same enti­ty that act­ed as the own­er of real estate before con­clu­sion of the leas­ing agree­ment and then per­forms the role of the user of real estate fol­low­ing the con­clu­sion of the leas­ing agree­ment.

Oth­er­wise, exe­cu­tion of a leas­ing agree­ment is not sub­stan­tial­ly dif­fer­ent from how stan­dard cred­its are han­dled.

Purchase of real estate by the user or a third party at the end of the leasing period

At the end of the leas­ing peri­od (or ear­li­er, if stip­u­lat­ed under the agree­ment), the user is usu­al­ly enti­tled and oblig­ed to pur­chase the real estate from the financ­ing par­ty, if such enti­ty has paid all lia­bil­i­ties under the lease agree­ment.

Pur­chase of real estate by the user can cause com­pli­ca­tions if the user intends to sell the assets to a third par­ty. In such a sit­u­a­tion, the finan­cial means required to set­tle the financ­ing party’s receiv­ables result­ing from the leas­ing agree­ment will be pro­vid­ed by the ulti­mate pur­chas­er of the real estate, where­as the sale of the real estate by the financ­ing par­ty will be made to the user, who will then trans­fer these assets to the ulti­mate pur­chas­er.

Sim­i­lar to a bank, which will not agree to can­cel a mort­gage pri­or to receipt of the entire amount due, the financ­ing par­ty will not pass the own­er­ship of real estate before it receives the pay­ment of all amounts due under the lease agree­ment. It is there­fore nec­es­sary to addi­tion­al­ly secure the pur­chas­er of real estate against a loss of funds, which must be raised and pro­vid­ed to the financ­ing par­ty pri­or to pur­chase of real estate.

For real estate owned by the financ­ing par­ty, the sale of these assets by the user to the ulti­mate pur­chas­er may be per­formed direct­ly after their pur­chase from the financ­ing par­ty. How­ev­er, in the case of real estate sub­ject to per­pet­u­al usufruct, the final sale may be effect­ed only after the user has been iden­ti­fied as the new usufruc­tu­ary of real estate in the land and mort­gage reg­is­ter. This means that it will be pos­si­ble to exe­cute the sale of real estate to the ulti­mate pur­chas­er only after sev­er­al days, or some­times sev­er­al weeks, depend­ing on the effec­tive­ness of the com­pe­tent court.

Although leasing transaction structures are slightly more complex than standard bank credit agreements, the tax benefits arising from leasing make such financing scenarios worth considering.

Poland: Leasing nieruchomości komercyjnych w praktyce

Leasing jest coraz bardziej popularną formą finansowania lub refinansowania nabycia nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Leas­ing jako for­ma finan­sowa­nia naby­cia nieru­chomoś­ci

Zgod­nie z kodek­sem cywilnym w umowie leasin­gu leasin­go­daw­ca (finan­su­ją­cy) zobow­iązu­je się wobec leasin­go­b­ior­cy (korzys­ta­jącego) do naby­cia danej rzeczy (np. nieru­chomoś­ci) oraz do odd­a­nia jej korzys­ta­jące­mu do korzys­ta­nia albo do korzys­ta­nia i pobiera­nia pożytków na czas oznac­zony. For­mal­nym właś­ci­cielem nieru­chomoś­ci sta­je się finan­su­ją­cy, a „eko­nom­iczne­mu właś­ci­cielowi” nieru­chomoś­ci przysługu­je pra­wo do korzys­ta­nia z niej i pobiera­nia pożytków. W klasy­cznym przy­pad­ku finan­su­ją­cy naby­wa wskazaną przez korzys­ta­jącego nieru­chomość od innego pod­mio­tu. W prak­tyce bard­zo częs­to spo­tykany jest także leas­ing zwrot­ny, kiedy korzys­ta­ją­cy sprzeda­je nieru­chomość finan­su­jące­mu, a następ­nie korzys­ta z niej na pod­staw­ie umowy leasin­gu.

Kredyt bankowy a leasing

Z komer­cyjnego punk­tu widzenia różnice pomiędzy kredytem bankowy a leasingiem nie są znaczące. Oby­d­wa te instru­men­ty służą finan­sowa­niu lub refi­nan­sowa­niu naby­cia nieru­chomoś­ci lub jej zabu­dowy, a ich warun­ki biz­ne­sowe usta­lane są w podob­ny sposób.

Z prawnego punk­tu widzenia jest jed­na, zasad­nicza różni­ca: o ile w przy­pad­ku kredy­tu bankowego kredy­to­bior­ca pozosta­je właś­ci­cielem nieru­chomoś­ci, o tyle w przy­pad­ku leasin­gu konieczne jest prze­niesie­nie włas­noś­ci nieru­chomoś­ci na finan­su­jącego. W rezulta­cie w przy­pad­ku kredy­tu bankowego pod­sta­wowym zabez­piecze­niem jest hipote­ka ustanowiona na nieru­chomoś­ci, a w przy­pad­ku leasin­gu zabez­piecze­nie stanowi właśnie pra­wo włas­noś­ci lub użytkowa­nia wieczys­tego nieru­chomoś­ci. Pozostałe zabez­pieczenia wyko­na­nia umowy leasin­gu są ana­log­iczne jak w przy­pad­ku umów kredy­tu i stanow­ią stan­dard w przy­pad­ku finan­sowa­nia nieru­chomoś­ci komer­cyjnych.

Umowy leasingu i ich konsekwencje

Zawar­cie umowy leasin­gu wyma­ga formy pisem­nej pod rygorem nieważnoś­ci. W przy­pad­ku nieru­chomoś­ci konieczne jest zawar­cie co najm­niej jed­nej umowy w formie aktu notar­i­al­nego — umowy sprzedaży, na pod­staw­ie której finan­su­ją­cy nabędzie nieru­chomość. O ile w przy­pad­ku leasin­gu zwrot­nego umowy sprzedaży nieru­chomoś­ci są dosyć proste, bowiem pod­sta­wową umową reg­u­lu­jącą sto­sun­ki prawne pomiędzy korzys­ta­ją­cym oraz finan­su­ją­cym jest umowa leasin­gu, to w przy­pad­ku leasin­gu klasy­cznego, kiedy zby­w­cą nieru­chomoś­ci jest pod­miot trze­ci, umowa sprzedaży nieru­chomoś­ci nie odb­ie­ga od stan­dard­ów stosowanych przy innych transakc­jach.

Jed­nocześnie z umową sprzedaży zaw­ier­ana jest zwyk­le przed­w­stęp­na umowa sprzedaży, w której finan­su­ją­cy zobow­iązu­je się do sprzedaży korzys­ta­jące­mu nieru­chomoś­ci po upły­wie okre­su leasin­gu oraz po spła­cie wszys­t­kich zobow­iązań na postaw­ie umowy leasin­gu.

Z chwilą naby­cia nieru­chomoś­ci finan­su­ją­cy wstępu­je co do zasady, z mocy prawa, jako wyna­j­mu­ją­cy we wszys­tkie umowy naj­mu doty­czące danej nieru­chomoś­ci. Ponieważ celem stron umowy leasin­gu jest, żeby czyn­sz pobier­any był przez korzys­ta­jącego, konieczne jest zwyk­le uzyskanie zgody najem­ców na prze­niesie­nie na korzys­ta­jącego praw i obow­iązków z umów naj­mu.

Nieza­leżnie od powyższego, wierzytel­noś­ci z umów naj­mu przele­wane są na finan­su­jącego jako zabez­piecze­nie wyko­na­nia umowy leasin­gu. W rezulta­cie najem­cy otrzy­mu­ją w dosyć krótkim odstępie cza­su kil­ka zaw­iadomień o prze­niesie­niu praw z umów naj­mu ze wskazany­mi różny­mi pod­mio­ta­mi uprawniony­mi do otrzy­ma­nia czyn­szu.

W przy­pad­ku leasin­gu zwrot­nego najem­cy w dal­szym ciągu płacą czyn­sz temu samemu pod­miotowi, który przed zawar­ciem umowy leasin­gu wys­tępował jako właś­ci­ciel nieru­chomoś­ci, a po zawar­ciu tej umowy wys­tępu­je jako korzys­ta­ją­cy z nieru­chomoś­ci na pod­staw­ie umowy leasin­gu.

W pozostałym zakre­sie wykony­wanie umowy leasin­gu nie różni się zbyt­nio od obsłu­gi stan­dar­d­owego kredy­tu.

Wykup nieruchomości przez korzystającego lub podmiot trzeci po zakończeniu okresu leasingu

Po zakończe­niu okre­su leasin­gu, a jeżeli umowa tak przewidu­je również wcześniej, korzys­ta­ją­cy jest zwyk­le uprawniony i zobow­iązany do naby­cia nieru­chomoś­ci od finan­su­jącego. Warunk­iem takiego naby­cia jest spła­ta wszys­t­kich zobow­iązań wynika­ją­cych z umowy leasin­gu.

Naby­cie nieru­chomoś­ci przez korzys­ta­jącego może powodować kom­p­likac­je, jeżeli korzys­ta­ją­cy zamierza zbyć nieru­chomość pod­miotowi trze­ciemu. W takim przy­pad­ku środ­ki niezbędne do spłaty wierzytel­noś­ci przysługu­ją­cych finan­su­jące­mu na pod­staw­ie umowy leasin­gu będą pochodz­iły od docelowego naby­w­cy nieru­chomoś­ci, a sprzedaż nieru­chomoś­ci przez finan­su­jącego powin­na nastąpić na rzecz korzys­ta­jącego, który dopiero później prze­niesie nieru­chomość na docelowego naby­w­cę.

Tak jak bank nie wyrazi zgody na wykreśle­nie hipote­ki przed otrzy­maniem całej należnej mu kwoty, tak też finan­su­ją­cy nie prze­niesie włas­noś­ci nieru­chomoś­ci przed zapłatą wszys­t­kich środ­ków należnych mu na pod­staw­ie umowy leasin­gu. Powodu­je to konieczność dodatkowego zabez­pieczenia docelowego naby­w­cy nieru­chomoś­ci przed utratą środ­ków, które musi wyłożyć i przekazać finan­su­jące­mu przed naby­ciem nieru­chomoś­ci.

W przy­pad­ku nieru­chomoś­ci, których finan­su­ją­cy jest właś­ci­cielem, zby­cie przez korzys­ta­jącego na rzecz docelowego naby­w­cy może nastąpić bezpośred­nio po zakupie nieru­chomoś­ci do finan­su­jącego. Jed­nak w przy­pad­ku nieru­chomoś­ci pozosta­ją­cych w użytkowa­niu wieczystym, kole­j­na sprzedaż możli­wa jest dopiero po ujawnie­niu korzys­ta­jącego jako nowego użytkown­i­ka wieczys­tego nieru­chomoś­ci w księdze wieczys­tej. Oznacza to możli­wość sprzedaży nieru­chomoś­ci docelowe­mu naby­w­cy po upły­wie co najm­niej kilku dni, a cza­sem kilku miesię­cy, w zależnoś­ci od sprawnoś­ci właś­ci­wego sądu.

Schemat transakcji leasingu jest nieco bardziej skomplikowany niż w przypadku zwykłego kredytu bankowego, jednak korzyści podatkowe powodują, że warto rozważyć tę formę finansowania.