Real Estate

Poland: Can Transformation of Perpetual Usufruct of Real Property into Ownership be a Beneficial Solution?

Soon it will have been 10 years since the transformation of perpetual usufruct of real property into ownership can be requested. But this is still rarely used by entrepreneurs.

Perpetual usufruct of real property

Per­pet­u­al usufruct of real prop­er­ty is sim­i­lar to own­er­ship. The per­pet­u­al usufruc­tu­ary has the broad­est (except for own­er­ship prop­er) rights over the real prop­er­ty. 
In eco­nom­ic terms, the most notice­able dif­fer­ence between own­er­ship and per­pet­u­al usufruct is the need to pay an annu­al fee for per­pet­u­al usufruct of the real prop­er­ty to its own­er (the State Trea­sury or a local gov­ern­ment unit).

Annual perpetual usufruct fee

The annu­al fee ranges from 0.3% to 3% of the land val­ue and can be reviewed (once every three years at most) should the val­ue change. The rate of the fee depends on the rea­son why the per­pet­u­al usufruct was estab­lished. For exam­ple, per­pet­u­al usufruc­tu­ar­ies of real prop­er­ties intend­ed for res­i­den­tial pur­pos­es pay 1%, while per­pet­u­al usufruc­tu­ar­ies of com­mer­cial (trade, office, pro­duc­tion, ware­house) real prop­er­ties pay an annu­al fee of 3%.

So it is only per­pet­u­al usufruc­tu­ar­ies of com­mer­cial real prop­er­ties that can derive the great­est ben­e­fits from trans­for­ma­tion of per­pet­u­al usufruct of the real prop­er­ty into own­er­ship. Replac­ing the duty to pay the annu­al fee by a sin­gle trans­for­ma­tion fee may be a method to opti­mise long-term costs relat­ed to use of the real prop­er­ty.

Possibility of requesting transformation

In prin­ci­ple, trans­for­ma­tion of per­pet­u­al usufruct into own­er­ship must be approved by the real prop­er­ty own­er. An impor­tant excep­tion is stip­u­lat­ed in the Per­pet­u­al Usufruct Trans­for­ma­tion into Real Prop­er­ty Own­er­ship Act of 29 July 2005, which pro­vides that such trans­for­ma­tion may be request­ed by the per­pet­u­al usufruc­tu­ary of the real prop­er­ty.

Orig­i­nal­ly, pow­ers spec­i­fied in the Act were held, sub­ject to some excep­tions, sole­ly by nat­ur­al per­sons and hous­ing coop­er­a­tives with respect to res­i­den­tial real prop­er­ties. But on 9 Octo­ber 2011, the list of eli­gi­ble enti­ties was extend­ed to include legal per­sons (includ­ing com­mer­cial com­pa­nies). In gen­er­al, the trans­for­ma­tion request can be made if the per­pet­u­al usufruct of the real prop­er­ty exist­ed on 13 Octo­ber 2005.

The Act does not apply to cer­tain select­ed real prop­er­ties, includ­ing real prop­er­ties for which an expro­pri­a­tion pro­ce­dure has been insti­tut­ed.

Eligible entities

In gen­er­al, the trans­for­ma­tion request may be made by enti­ties that on 13 Octo­ber 2005 were per­pet­u­al usufruc­tu­ar­ies, and their legal suc­ces­sors. Thus, the trans­for­ma­tion of per­pet­u­al usufruct into own­er­ship of the real prop­er­ty may be request­ed by:

  • nat­ur­al per­sons;
  • legal per­sons and unin­cor­po­rat­ed organ­i­sa­tion­al enti­ties that have legal capac­i­ty grant­ed by laws; eg, com­mer­cial part­ner­ships (reg­is­tered, pro­fes­sion­al, lim­it­ed and lim­it­ed joint-stock part­ner­ships);
  • hous­ing coop­er­a­tives own­ing res­i­den­tial build­ings or garages;
  • own­ers of premis­es whose inter­est in the joint real prop­er­ty includes per­pet­u­al usufruct of the real prop­er­ty; and
  • for per­pet­u­al co-usufruct, all per­pet­u­al co-usufruc­tu­ar­ies, or per­pet­u­al co-usufruc­tu­ar­ies whose total inter­ests are at least 50% (but if at least one per­pet­u­al co-usufruc­tu­ary objects to the trans­for­ma­tion request filed, then the pro­ceed­ings are sus­pend­ed and the major­i­ty of co-usufruc­tu­ar­ies may demand that the trans­for­ma­tion request be set­tled by the court).

Competent authorities, form of the request and documents required

Depend­ing on who owns the real prop­er­ty, the trans­for­ma­tion request should be filed with the dis­trict gov­er­nor (staros­ta; for real prop­er­ties owned by the State Trea­sury) or with the com­pe­tent local admin­is­tra­tive author­i­ty (for real prop­er­ties owned by the local gov­ern­ment unit).

The request must be made in writ­ing; the reg­u­la­tions do not con­tain any details as to the con­tent, but some offices pub­lish ready-to-use request forms.

The request must be accom­pa­nied by doc­u­ments con­firm­ing that con­di­tions for trans­for­ma­tion have been met, includ­ing an excerpt from the Land and Mort­gage Reg­is­ter kept for the real prop­er­ty and the doc­u­ment under­ly­ing acqui­si­tion of per­pet­u­al usufruct (eg, sale agree­ment).

Transformation decision

Per­pet­u­al usufruct is trans­formed into own­er­ship based on a trans­for­ma­tion deci­sion on the day on which the deci­sion becomes final and unap­peal­able. Such deci­sion also pro­vides the basis for mak­ing a rel­e­vant dis­clo­sure in the Land and Mort­gage Reg­is­ter.

If all statu­to­ry con­di­tions are met, then in prin­ci­ple the author­i­ty may not refuse to issue a favourable trans­for­ma­tion deci­sion. Refusals occur, how­ev­er, if any third par­ty claims are lodged with respect to the real prop­er­ty (this applies in par­tic­u­lar to repri­vati­sa­tion claims).

Fee amount, calculation method and payment security

The trans­for­ma­tion deci­sion deter­mines the fee for trans­for­ma­tion, which is the dif­fer­ence between the mar­ket val­ue of the real prop­er­ty and the val­ue of per­pet­u­al usufruct of that real prop­er­ty. These val­ues are deter­mined on the basis of prop­er­ty appraisal reports pre­pared upon the request of the author­i­ty car­ry­ing out the trans­for­ma­tion pro­ceed­ings. The issue of who pays the costs of such reports is some­times prob­lem­at­ic since some offices attempt to charge these costs to appli­cants, which is incor­rect.

For real prop­er­ties list­ed in the his­toric reg­is­ter, the fee is reduced by 50%. Oth­er dis­counts may be giv­en on the basis of a reg­u­la­tion of the provin­cial gov­er­nor or a res­o­lu­tion of the rel­e­vant board or local gov­ern­ment assem­bly.

The claim for pay­ment of the fee is secured by a manda­to­ry mort­gage estab­lished on the real prop­er­ty in ques­tion.

Payment of the fee in instalments

The fee can be paid in instal­ments over a peri­od of 10 to 20 years, although the appli­cant may request pay­ment in instal­ments over less than 10 years. Then, the out­stand­ing por­tion of the fee bears inter­est charged on the basis of the redis­count rate of the Nation­al Bank of Poland.

Entre­pre­neurs apply­ing for pay­ment in instal­ments or for a dis­count should bear in mind pub­lic aid reg­u­la­tions.

Transformation of perpetual usufruct of real property into ownership can be especially attractive in the long run in the case of commercial real properties.

Poland: Czy przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności może być korzystnym rozwiązaniem?

Niedługo upłynie 10 lat od momentu, gdy można domagać się przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, jednak opcja ta nadal jest stosunkowo rzadko wykorzystywana przez przedsiębiorców.

Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości

Pra­wo użytkowa­nia wieczys­tego nieru­chomoś­ci jest zbliżone do prawa włas­noś­ci i daje użytkown­ikowi wieczys­te­mu najsz­er­szy (poza samym prawem włas­noś­ci) zakres uprawnień w odniesie­niu do nieru­chomoś­ci. Pod wzglę­dem eko­nom­icznym najbardziej odczuwal­ną różnicą pomiędzy włas­noś­cią a użytkowaniem wieczystym jest konieczność uiszcza­nia opłaty rocznej z tytułu użytkowa­nia wieczys­tego nieru­chomoś­ci na rzecz jej właś­ci­ciela (Skar­bu Państ­wa lub jed­nos­t­ki samorzą­du tery­to­ri­al­nego).

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości

Opła­ta rocz­na wynosi od 0,3% do 3% wartoś­ci nieru­chomoś­ci grun­towej i może być aktu­al­i­zowana (nie częś­ciej niż raz na trzy lata) w przy­pad­ku zmi­any tej wartoś­ci. Stawka opłaty zależ­na jest od celu na jaki nieru­chomość została odd­ana w użytkowanie wieczyste. Przykład­owo, użytkown­i­cy wieczyś­ci nieru­chomoś­ci przez­nac­zonych na cele mieszkan­iowe uiszcza­ją opłatę według staw­ki 1%, nato­mi­ast użytkown­i­cy wieczyś­ci więk­szoś­ci nieru­chomoś­ci komer­cyjnych (hand­lowych, biurowych, pro­duk­cyjnych, mag­a­zynowych) ponoszą opłatę roczną wynoszącą 3% wartoś­ci grun­tu. W związku z tym, to właśnie użytkown­i­cy wieczyś­ci nieru­chomoś­ci komer­cyjnych mogą odnieść najwięk­sze korzyś­ci z przek­sz­tałce­nia prawa użytkowa­nia wieczys­tego nieru­chomoś­ci w pra­wo włas­noś­ci. Wye­lim­i­nowanie obow­iązku zapłaty opłaty rocznej poprzez poniesie­nie jed­no­ra­zowej opłaty za przek­sz­tałce­nie może stanow­ić sposób na opty­mal­iza­cję kosztów związanych z korzys­taniem z nieru­chomoś­ci w dłuższej per­spek­ty­wie cza­sowej.

Możliwość żądania przekształcenia

Co do zasady przek­sz­tałce­nie prawa użytkowa­nia wieczys­tego w pra­wo włas­noś­ci wyma­ga zgody właś­ci­ciela nieru­chomoś­ci. Istot­ny wyjątek w tym zakre­sie został wprowad­zony ustawą z dnia 29 lip­ca 2005 roku o przek­sz­tałce­niu prawa użytkowa­nia wieczys­tego w pra­wo włas­noś­ci nieru­chomoś­ci, która przewidu­je możli­wość żąda­nia takiego przek­sz­tałce­nia przez użytkown­i­ka wieczys­tego nieru­chomoś­ci. Pier­wot­nie uprawnienia określone ustawą przysługi­wały, z niewielki­mi wyjątka­mi, wyłącznie osobom fizy­cznym i spółdziel­niom mieszkan­iowym w odniesie­niu do nieru­chomoś­ci przez­nac­zonych na cele mieszkan­iowe, ale od dnia 9 październi­ka 2011 roku krąg uprawnionych pod­miotów został znacznie posz­er­zony i objął także oso­by prawne (w tym spół­ki prawa hand­lowego). Żądanie to gen­er­al­nie jest uwarunk­owane tym, aby pra­wo użytkowa­nia wieczys­tego nieru­chomoś­ci ist­ni­ało w dniu 13 październi­ka 2005 roku.

Ustawy nie sto­su­je się do niek­tórych, wybranych nieru­chomoś­ci, w tym do nieru­chomoś­ci, wobec których została wszczę­ta pro­ce­du­ra wywłaszczeniowa.

Podmioty uprawnione do złożenia wniosku o przekształcenie

Możli­wość wys­tąpi­enia z żądaniem przek­sz­tałce­nia zasad­nic­zo przysługu­je pod­miotom będą­cym w dniu 13 październi­ka 2005 roku użytkown­ika­mi wieczysty­mi nieru­chomoś­ci oraz ich następ­com prawnym. Z żądaniem przek­sz­tałce­nia prawa użytkowa­nia wieczys­tego w pra­wo włas­noś­ci nieru­chomoś­ci mogą wys­tąpić:

  • oso­by fizy­czne,
  • oso­by prawne oraz jed­nos­t­ki orga­ni­za­cyjne nieposi­ada­jące osobowoś­ci prawnej, którym przepisy przyz­na­ją zdol­ność prawną, na przykład osobowe spół­ki hand­lowe (jawne, part­ner­skie, komandy­towe i komandy­towo-akcyjne),
  • spółdziel­nie mieszkan­iowe będące właś­ci­ciela­mi budynków mieszkalnych lub garaży,
  • oso­by będące właś­ci­ciela­mi lokali, których udzi­ał w nieru­chomoś­ci wspól­nej obe­j­mu­je pra­wo użytkowa­nia wieczys­tego nieru­chomoś­ci,
  • w przy­pad­ku współużytkowa­nia wieczys­tego – wszyscy współużytkown­i­cy wieczyś­ci lub współużytkown­i­cy wieczyś­ci, których suma udzi­ałów wynosi co najm­niej połowę (jeżeli jed­nak co najm­niej jeden współużytkown­ik wieczysty zgłosi sprze­ciw wobec złożonego wniosku o przek­sz­tałce­nie, to postępowanie zosta­je zaw­ies­zone postępowanie, a więk­szość współużytkown­ików może żądać rozstrzyg­nię­cia kwestii złoże­nia wniosku o przek­sz­tałce­nie przez sąd).

Właściwe organy, forma wniosku i wymagane dokumenty

W zależnoś­ci od tego, kto jest właś­ci­cielem nieru­chomoś­ci, wniosek o przek­sz­tałce­nie należy skierować do starosty (w przy­pad­ku nieru­chomoś­ci będącej włas­noś­cią Skar­bu Państ­wa) albo do właś­ci­wego organu admin­is­tracji samorzą­dowej (w przy­pad­ku nieru­chomoś­ci będącej włas­noś­cią jed­nos­t­ki samorzą­du tery­to­ri­al­nego).

Wniosek należy złożyć na piśmie, przepisy nie określa­ją szczegółowej treś­ci, niek­tóre urzędy pub­liku­ją jed­nak sporząd­zone przez siebie for­mu­la­rze wniosków.

Do wniosku należy załączyć doku­men­ty potwierdza­jące spełnie­nie przesłanek przek­sz­tałce­nia, w szczegól­noś­ci odpis księ­gi wieczys­tej prowad­zonej dla nieru­chomoś­ci oraz doku­ment będą­cy pod­stawą naby­cia prawa użytkowa­nia wieczys­tego (np. umowa sprzedaży).

Decyzja o przekształceniu

Pra­wo użytkowa­nia wieczys­tego przek­sz­tał­ca się w pra­wo włas­noś­ci na pod­staw­ie decyzji o przek­sz­tałce­niu, z dniem, w którym decyz­ja ta sta­je się ostate­cz­na. Taka decyz­ja stanowi też pod­stawę do doko­na­nia odpowied­niego wpisu w księdze wieczys­tej.

Jeżeli spełnione są wszys­tkie usta­wowe warun­ki, to w zasadzie organ nie może odmówić wyda­nia pozy­ty­wnej decyzji o przek­sz­tałce­niu. Z odmową należy się jed­nak liczyć, jeżeli do nieru­chomoś­ci zgłasza­ją roszczenia oso­by trze­cie (chodzi tu w szczegól­noś­ci o roszczenia repry­watyza­cyjne).

Wysokość opłaty, sposób jej obliczania i zabezpieczenie płatności

W decyzji o przek­sz­tałce­niu usta­lana jest opła­ta z tytułu przek­sz­tałce­nia, która stanowi różnicę pomiędzy wartoś­cią rynkową nieru­chomoś­ci a wartoś­cią prawa użytkowa­nia wieczys­tego tej nieru­chomoś­ci. Wartoś­ci te są usta­lane na pod­staw­ie oper­atów sza­cunkowych sporządzanych na zlece­nie organu prowadzącego postępowanie o przek­sz­tałce­nie. Prob­lematy­cz­na bywa kwes­t­ia ponoszenia kosztów sporządzenia takiego oper­atu, bowiem część urzędów próbu­je tymi kosz­ta­mi obciążyć wniosko­daw­cę, co jest prak­tyką niepraw­idłową.

W sto­sunku do nieru­chomoś­ci wpisanych do rejestru zabytków opła­ta ule­ga obniże­niu o 50%. Możli­we jest udzielanie innych bonifikat, co do zasady następu­je to na pod­staw­ie zarządzenia woje­w­ody lub uch­wały właś­ci­wej rady lub sejmiku.

Wierzytel­ność o zapłatę opłaty jest zabez­pieczana poprzez ustanowie­nie hipote­ki przy­mu­sowej na nieru­chomoś­ci, której doty­czy przek­sz­tałce­nie.

Możliwość rozłożenia opłaty na raty

Opła­ta może zostać rozłożona na raty na okres od 10 do 20 lat, przy czym wniosko­daw­ca może wys­tąpić o rozłoże­nie opłaty na okres krót­szy niż 10 lat. W przy­pad­ku rozłoże­nia na raty, nieuiszc­zona część opłaty podle­ga opro­cen­towa­niu przy zas­tosowa­niu stopy NBP dla redyskon­ta wek­sli.

Przed­siębior­cy wniosku­ją­cy o rozłoże­nie opłaty za przek­sz­tałce­nie na raty lub o udzie­le­nie bonifikaty powin­ni mieć na uwadze przepisy o pomo­cy pub­licznej.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności może być szczególnie atrakcyjne w długiej perspektywie czasowej w przypadku nieruchomości komercyjnych.