Real Estate

Poland: Can Transformation of Perpetual Usufruct of Real Property into Ownership be a Beneficial Solution?

Soon it will have been 10 years since the transformation of perpetual usufruct of real property into ownership can be requested. But this is still rarely used by entrepreneurs.

Perpetual usufruct of real property

Perpetual usufruct of real property is similar to ownership. The perpetual usufructuary has the broadest (except for ownership proper) rights over the real property. 
In economic terms, the most noticeable difference between ownership and perpetual usufruct is the need to pay an annual fee for perpetual usufruct of the real property to its owner (the State Treasury or a local government unit).

Annual perpetual usufruct fee

The annual fee ranges from 0.3% to 3% of the land value and can be reviewed (once every three years at most) should the value change. The rate of the fee depends on the reason why the perpetual usufruct was established. For example, perpetual usufructuaries of real properties intended for residential purposes pay 1%, while perpetual usufructuaries of commercial (trade, office, production, warehouse) real properties pay an annual fee of 3%.

So it is only perpetual usufructuaries of commercial real properties that can derive the greatest benefits from transformation of perpetual usufruct of the real property into ownership. Replacing the duty to pay the annual fee by a single transformation fee may be a method to optimise long-term costs related to use of the real property.

Possibility of requesting transformation

In principle, transformation of perpetual usufruct into ownership must be approved by the real property owner. An important exception is stipulated in the Perpetual Usufruct Transformation into Real Property Ownership Act of 29 July 2005, which provides that such transformation may be requested by the perpetual usufructuary of the real property.

Originally, powers specified in the Act were held, subject to some exceptions, solely by natural persons and housing cooperatives with respect to residential real properties. But on 9 October 2011, the list of eligible entities was extended to include legal persons (including commercial companies). In general, the transformation request can be made if the perpetual usufruct of the real property existed on 13 October 2005.

The Act does not apply to certain selected real properties, including real properties for which an expropriation procedure has been instituted.

Eligible entities

In general, the transformation request may be made by entities that on 13 October 2005 were perpetual usufructuaries, and their legal successors. Thus, the transformation of perpetual usufruct into ownership of the real property may be requested by:

  • natural persons;
  • legal persons and unincorporated organisational entities that have legal capacity granted by laws; eg, commercial partnerships (registered, professional, limited and limited joint-stock partnerships);
  • housing cooperatives owning residential buildings or garages;
  • owners of premises whose interest in the joint real property includes perpetual usufruct of the real property; and
  • for perpetual co-usufruct, all perpetual co-usufructuaries, or perpetual co-usufructuaries whose total interests are at least 50% (but if at least one perpetual co-usufructuary objects to the transformation request filed, then the proceedings are suspended and the majority of co-usufructuaries may demand that the transformation request be settled by the court).

Competent authorities, form of the request and documents required

Depending on who owns the real property, the transformation request should be filed with the district governor (starosta; for real properties owned by the State Treasury) or with the competent local administrative authority (for real properties owned by the local government unit).

The request must be made in writing; the regulations do not contain any details as to the content, but some offices publish ready-to-use request forms.

The request must be accompanied by documents confirming that conditions for transformation have been met, including an excerpt from the Land and Mortgage Register kept for the real property and the document underlying acquisition of perpetual usufruct (eg, sale agreement).

Transformation decision

Perpetual usufruct is transformed into ownership based on a transformation decision on the day on which the decision becomes final and unappealable. Such decision also provides the basis for making a relevant disclosure in the Land and Mortgage Register.

If all statutory conditions are met, then in principle the authority may not refuse to issue a favourable transformation decision. Refusals occur, however, if any third party claims are lodged with respect to the real property (this applies in particular to reprivatisation claims).

Fee amount, calculation method and payment security

The transformation decision determines the fee for transformation, which is the difference between the market value of the real property and the value of perpetual usufruct of that real property. These values are determined on the basis of property appraisal reports prepared upon the request of the authority carrying out the transformation proceedings. The issue of who pays the costs of such reports is sometimes problematic since some offices attempt to charge these costs to applicants, which is incorrect.

For real properties listed in the historic register, the fee is reduced by 50%. Other discounts may be given on the basis of a regulation of the provincial governor or a resolution of the relevant board or local government assembly.

The claim for payment of the fee is secured by a mandatory mortgage established on the real property in question.

Payment of the fee in instalments

The fee can be paid in instalments over a period of 10 to 20 years, although the applicant may request payment in instalments over less than 10 years. Then, the outstanding portion of the fee bears interest charged on the basis of the rediscount rate of the National Bank of Poland.

Entrepreneurs applying for payment in instalments or for a discount should bear in mind public aid regulations.

Transformation of perpetual usufruct of real property into ownership can be especially attractive in the long run in the case of commercial real properties.

Poland: Czy przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności może być korzystnym rozwiązaniem?

Niedługo upłynie 10 lat od momentu, gdy można domagać się przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, jednak opcja ta nadal jest stosunkowo rzadko wykorzystywana przez przedsiębiorców.

Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości

Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości jest zbliżone do prawa własności i daje użytkownikowi wieczystemu najszerszy (poza samym prawem własności) zakres uprawnień w odniesieniu do nieruchomości. Pod względem ekonomicznym najbardziej odczuwalną różnicą pomiędzy własnością a użytkowaniem wieczystym jest konieczność uiszczania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz jej właściciela (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego).

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości

Opłata roczna wynosi od 0,3% do 3% wartości nieruchomości gruntowej i może być aktualizowana (nie częściej niż raz na trzy lata) w przypadku zmiany tej wartości. Stawka opłaty zależna jest od celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Przykładowo, użytkownicy wieczyści nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe uiszczają opłatę według stawki 1%, natomiast użytkownicy wieczyści większości nieruchomości komercyjnych (handlowych, biurowych, produkcyjnych, magazynowych) ponoszą opłatę roczną wynoszącą 3% wartości gruntu. W związku z tym, to właśnie użytkownicy wieczyści nieruchomości komercyjnych mogą odnieść największe korzyści z przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności. Wyeliminowanie obowiązku zapłaty opłaty rocznej poprzez poniesienie jednorazowej opłaty za przekształcenie może stanowić sposób na optymalizację kosztów związanych z korzystaniem z nieruchomości w dłuższej perspektywie czasowej.

Możliwość żądania przekształcenia

Co do zasady przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wymaga zgody właściciela nieruchomości. Istotny wyjątek w tym zakresie został wprowadzony ustawą z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, która przewiduje możliwość żądania takiego przekształcenia przez użytkownika wieczystego nieruchomości. Pierwotnie uprawnienia określone ustawą przysługiwały, z niewielkimi wyjątkami, wyłącznie osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe, ale od dnia 9 października 2011 roku krąg uprawnionych podmiotów został znacznie poszerzony i objął także osoby prawne (w tym spółki prawa handlowego). Żądanie to generalnie jest uwarunkowane tym, aby prawo użytkowania wieczystego nieruchomości istniało w dniu 13 października 2005 roku.

Ustawy nie stosuje się do niektórych, wybranych nieruchomości, w tym do nieruchomości, wobec których została wszczęta procedura wywłaszczeniowa.

Podmioty uprawnione do złożenia wniosku o przekształcenie

Możliwość wystąpienia z żądaniem przekształcenia zasadniczo przysługuje podmiotom będącym w dniu 13 października 2005 roku użytkownikami wieczystymi nieruchomości oraz ich następcom prawnym. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić:

  • osoby fizyczne,
  • osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym przepisy przyznają zdolność prawną, na przykład osobowe spółki handlowe (jawne, partnerskie, komandytowe i komandytowo-akcyjne),
  • spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży,
  • osoby będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości,
  • w przypadku współużytkowania wieczystego – wszyscy współużytkownicy wieczyści lub współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę (jeżeli jednak co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, to postępowanie zostaje zawieszone postępowanie, a większość współużytkowników może żądać rozstrzygnięcia kwestii złożenia wniosku o przekształcenie przez sąd).

Właściwe organy, forma wniosku i wymagane dokumenty

W zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, wniosek o przekształcenie należy skierować do starosty (w przypadku nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa) albo do właściwego organu administracji samorządowej (w przypadku nieruchomości będącej własnością jednostki samorządu terytorialnego).

Wniosek należy złożyć na piśmie, przepisy nie określają szczegółowej treści, niektóre urzędy publikują jednak sporządzone przez siebie formularze wniosków.

Do wniosku należy załączyć dokumenty potwierdzające spełnienie przesłanek przekształcenia, w szczególności odpis księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz dokument będący podstawą nabycia prawa użytkowania wieczystego (np. umowa sprzedaży).

Decyzja o przekształceniu

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności na podstawie decyzji o przekształceniu, z dniem, w którym decyzja ta staje się ostateczna. Taka decyzja stanowi też podstawę do dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Jeżeli spełnione są wszystkie ustawowe warunki, to w zasadzie organ nie może odmówić wydania pozytywnej decyzji o przekształceniu. Z odmową należy się jednak liczyć, jeżeli do nieruchomości zgłaszają roszczenia osoby trzecie (chodzi tu w szczególności o roszczenia reprywatyzacyjne).

Wysokość opłaty, sposób jej obliczania i zabezpieczenie płatności

W decyzji o przekształceniu ustalana jest opłata z tytułu przekształcenia, która stanowi różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Wartości te są ustalane na podstawie operatów szacunkowych sporządzanych na zlecenie organu prowadzącego postępowanie o przekształcenie. Problematyczna bywa kwestia ponoszenia kosztów sporządzenia takiego operatu, bowiem część urzędów próbuje tymi kosztami obciążyć wnioskodawcę, co jest praktyką nieprawidłową.

W stosunku do nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków opłata ulega obniżeniu o 50%. Możliwe jest udzielanie innych bonifikat, co do zasady następuje to na podstawie zarządzenia wojewody lub uchwały właściwej rady lub sejmiku.

Wierzytelność o zapłatę opłaty jest zabezpieczana poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości, której dotyczy przekształcenie.

Możliwość rozłożenia opłaty na raty

Opłata może zostać rozłożona na raty na okres od 10 do 20 lat, przy czym wnioskodawca może wystąpić o rozłożenie opłaty na okres krótszy niż 10 lat. W przypadku rozłożenia na raty, nieuiszczona część opłaty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy NBP dla redyskonta weksli.

Przedsiębiorcy wnioskujący o rozłożenie opłaty za przekształcenie na raty lub o udzielenie bonifikaty powinni mieć na uwadze przepisy o pomocy publicznej.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności może być szczególnie atrakcyjne w długiej perspektywie czasowej w przypadku nieruchomości komercyjnych.