Real Estate

New Land Transfer Tax System in Austria: Ups and Downs

The Austrian Constitutional Court has declared the old system of the land transfer tax as contradicting the constitution because the differentiation of the assessment basis being basically the consideration and, in certain transactions where no consideration was given, the taxable value (which is only ca one-tenth of the actual value) is not justifiable. The Parliament has introduced a new law from 1 June 2014 that still uses the taxable value as the basis, but only in transactions with the close family or corporate restructurings (eg, mergers, de-mergers) and in all other transactions, the consideration or the actual value.

Basic concept

The Act on Real Estate Trans­fer Tax (Grun­der­werb­s­teuerge­setz; GrEStG) entered into force for trans­ac­tions con­clud­ed after 31 May 2014 when the old pro­vi­sion expired due to the deci­sion of the Con­sti­tu­tion­al Court. The Con­sti­tu­tion­al Court has stat­ed that the Act may not dif­fer­en­ti­ate between trans­ac­tions against con­sid­er­a­tion (where the basis for the tax has been the con­sid­er­a­tion) and trans­ac­tions with­out con­sid­er­a­tion (where the basis has been three times the tax­able val­ue) because the tax­able val­ue devi­ates extreme­ly from the actu­al val­ue of real estate (the tax­able val­ue is some­times only one-tenth of the actu­al val­ue).

As the Con­sti­tu­tion­al Court on the oth­er hand allowed that cer­tain per­sons are sub­ject to a low­er tax (eg, the close fam­i­ly), the new law now dif­fer­an­ti­ates between trans­fers of real estate (by con­tract, inter vivos or inher­i­tance) with­in the close fam­i­ly and trans­fers to oth­er, unre­lat­ed par­ties.

Transfers within the close family

The close fam­i­ly is defined as spous­es, reg­is­tered part­ners, com­mon law spous­es (Lebens­ge­fährte – new­ly added), par­ents, chil­dren (includ­ing stepchil­dren and adopt­ed chil­dren), grand­chil­dren and sons- and daugh­ters-in-law. Now the basis for the cal­cu­la­tion of the land trans­fer tax is three times the tax­able val­ue but in no case more then 30% of the actu­al val­ue, and this basis applies to all trans­ac­tion with­in the close fam­i­ly irre­spec­tive of the fact that they are against con­sid­er­a­tion or with­out con­sid­er­a­tion. The tax rate is 2% of the basis.

Other transfers

Trans­fers of real estate out­side of the close fam­i­ly are sub­ject to a real estate trans­fer tax of 3.5% of the con­sid­er­a­tion. If there is no con­sid­er­a­tion, or if the con­sid­er­a­tion is low­er then the actu­al val­ue, then the basis for the tax is the actu­al val­ue.

The trans­fer of 100% shares in a com­pa­ny that holds real estate to one buy­er and the aggre­ga­tion of all shares in a com­pa­ny with one share­hold­er also trig­gers a land trans­fer tax. In this case, the basis for the tax of 3.5% is three times the tax­able val­ue, but in no case more then 30% of the actu­al val­ue.

Corporate restructuring

The Act on Tax­es in Con­nec­tion with Restruc­tur­ings (Umgrün­dungss­teuerge­setz) has been upheld and still pro­vides that the basis for the land trans­fer tax is two times the tax­able val­ue. This applies inter alia to merg­ers, de-merg­ers, con­ver­sions of lim­it­ed lia­bil­i­ty com­pa­nies into part­ner­ships or sole share­hold­er and con­tri­bu­tions in kind.

Changes to the old law

The con­tri­bu­tion of real estate to pri­vate foun­da­tions (Pri­vat­s­tiftun­gen) and trans­fers to nephews, nieces and sib­lings are no longer priv­i­leged. The tax basis is no longer three times the tax­able val­ue but the actu­al val­ue if such trans­fers are made with­out con­sid­er­a­tion.

On the oth­er hand, con­tracts with­in the close fam­i­ly are sub­ject to a low­er tax if they are con­clud­ed against con­sid­er­a­tion, because now the basis is not the con­sid­er­a­tion but three times the tax­able val­ue with a cap at 30% of the actu­al val­ue.

So some trans­ac­tions are cheap­er than in the past, while many are con­sid­er­ably more expen­sive. With respect to cor­po­rate restruc­tur­ing, the tax ben­e­fits have been upheld and the new law does not change the sta­tus quo.

Unclear areas

A down­side is also the uncer­tain­ty as to how the actu­al val­ue is assessed and whether an eval­u­a­tion by an expert is nec­es­sary to avoid penal­ties for incor­rect assess­ment and pay­ment of land trans­fer tax. Fur­ther­more, the new law on the land tans­fer tax devi­ates in details from the act on the reg­is­tra­tion fee for changes of the own­er in the land reg­is­ter. This will cer­tain­ly lead to mis­takes in cal­cu­lat­ing the land trans­fer tax and the reg­is­tra­tion fee (in the past the basis was the same).

The new Act on Land Transfer Tax favours only transactions in the close family and no longer transaction without consideration. The result: Some transfers are cheaper and others more expensive. With respect to corporate restructuring, the situation did not change.

Neues Grunderwerbsteuer-Recht in Österreich: Vor- und Nachteile

Der österreichische Verfassungsgerichtshof hat das alte System der Grunderwerbsteuer für verfassungswidrig erklärt, weil die die von der grundsätzlich anzuwendenden Gegenleistung als Bemessungsgrundlage abweichende Bemessungsgrundlage des Einheitswerts (der oft nur etwa ein Zehntel des tatsächlichen Wertes beträgt) in Transaktionen, bei denen es keine Gegenleistung gibt, sachlich nicht gerechtfertigt ist. Das Parlament hat mit Wirksamkeit ab 1. Juni 2014 eine neue gesetzliche Regelung eingeführt, die unabhängig von der Frage der Entgeltlichkeit des Geschäfts als Basis den Einheitswert bei Transaktionen unter nahen Verwandten oder bei gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen (etwa Verschmelzungen, Spaltungen) heranzieht, ansonsten jedoch bei allen anderen Transaktionen die Gegenleistung oder den tatsächlichen Wert.

Grundlegendes Konzept

Das neue Grun­der­werb­s­teuerge­setz (GrEStG) gilt für Transak­tio­nen nach dem 31. Mai 2014, ab dem die alten Geset­zes­bes­tim­mungen sind auf­grund der Entschei­dung des Ver­fas­sungs­gericht­shofes außer Kraft getreten sind. Der Ver­fas­sungs­gericht­shof hat fest­gestellt, dass das GrEStG nicht zwis­chen Transak­tio­nen mit Gegen­leis­tung (wo die Basis für die Steuer die Gegen­leis­tung ist) und Transak­tio­nen ohne Gegen­leis­tung (wo die Basis den dreifachen steuer­lichen Ein­heitswert ist) unter­schei­den darf, weil der steuer­liche Ein­heitswert sich beträchtlich vom tat­säch­lichen Wert ein­er Immo­bilie unter­schei­det (der steuer­liche Ein­heitswert beträgt manch­mal nur ein Zehn­tel des tat­säch­lichen Werts).

Da der Ver­fas­sungs­gericht­shof auf der anderen Seite bes­timmten Per­so­n­en niedrigere Steuern zugeste­ht (etwa nahen Ange­höri­gen), unter­schei­det die neue Regelung nun­mehr zwis­chen Immo­bilienüber­tra­gun­gen (sowohl unter Leben­den als auch von Todes wegen) zwis­chen nahen Ange­höri­gen oder zwis­chen anderen Parteien.

Übertragungen unter nahen Angehörigen

Als nahe Ange­hörige gel­ten der Ehe­gat­te, der einge­tra­gene Part­ner, der Lebens­ge­fährte, sofern die Lebens­ge­fährten einen gemein­samen Haupt­wohn­sitz haben oder hat­ten (die Lebens­ge­fährten wur­den neu aufgenom­men), einen Eltern­teil, ein Kind, ein Enkelkind, ein Stiefkind, ein Wahlkind oder ein Schwiegerkind. Grund­lage für die Berech­nung der Grun­der­werb­s­teuer ist – mit Aus­nahme von Land- und Forstwirtschaft — der dreifache Ein­heitswert, jedoch nicht mehr als 30% des gemeinen Werts. Diese Grund­lage wird bei allen Transak­tio­nen unter nahen Ange­höri­gen ange­wandt, egal, ob es eine Gegen­leis­tung gibt oder nicht. Der Steuer­satz beträgt 2% der Bemes­sungs­grund­lage.

Andere Übertragungen

Die Über­tra­gung von Immo­bilien außer­halb des Kreis­es der nahen Ange­höri­gen unter­liegen ein­er Grun­der­werb­s­teuer von 3,5% der Gegen­leis­tung. Gibt es keine Gegen­leis­tung oder ist die Gegen­leis­tung niedriger als der gemeine Wert, gilt der gemeine Wert als Basis für die Steuer.

Die Über­tra­gung von 100%-Anteilen ein­er Gesellschaft, die Immo­bilien besitzt an einen Käufer sowie die Vere­ini­gung aller Anteile ein­er Gesellschaft bei einem Gesellschafter löst eben­falls Grun­der­werb­s­teuer aus. In diesem Fall dient der dreifache steuer­liche Ein­heitswert, max­i­mal jedoch 30 % des gemeinen Werts, als Basis für die 3,5%-Steuer.

Gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung

Das Umgrün­dungss­teuerge­setz wurde aufrechter­hal­ten und sieht vor, dass als Grund­lage für die Grun­der­werb­s­teuer der dop­pelte steuer­liche Ein­heitswert dienen soll. Das gilt unter anderem für Ver­schmelzun­gen, Spal­tun­gen, Umwand­lun­gen ein­er GmbH in offene Gesellschaften sowie auf den Alleinge­sellschafter und Ein­bringun­gen.

Änderungen gegenüber der früheren Gesetzeslage

Die Ein­bringung von Immo­bilien in Pri­vat­s­tiftun­gen sowie die Über­tra­gung an Nef­fen, Nicht­en und Geschwis­ter sind nicht mehr priv­i­legiert. Als Steuerbe­mes­sungs­grund­lage dient nicht mehr der dreifache steuer­liche Ein­heitswert, son­dern der gemeine Wert, falls eine Über­tra­gung ohne Gegen­leis­tung erfol­gt.

Ander­er­seits kommt es bei Verträ­gen mit Gegen­leis­tung unter nahen Ange­höri­gen zu ein­er gerin­geren Steuer­be­las­tung, weil die Berech­nungs­grund­lage jet­zt nicht mehr die Gegen­leis­tung, son­dern der dreifache steuer­liche Ein­heitswert ist mit ein­er Begren­zung auf 30% des gemeinen Werts ist.

Manche Transak­tio­nen sind also bil­liger als in der Ver­gan­gen­heit, während andere wesentlich mehr kosten. Hin­sichtlich der gesellschaft­srechtlich­er Umstruk­turierun­gen sind die steuer­lichen Begün­s­ti­gun­gen gle­ich geblieben und das neue Gesetz ändert nichts am sta­tus quo.

Unklarheiten

Ein Nachteil ist die Unsicher­heit, wie der gemeine Wert berech­net wird und ob die Schätzung durch einen Sachver­ständi­gen nötig ist, um Strafen für die falsche Berech­nung und Bezahlung der Grun­der­werb­s­teuer zu ver­mei­den. Weit­ers weicht das neue Gesetz zur Grun­der­werb­s­teuer in Einzel­heit­en vom Gesetz über die gerichtlichen Ein­tra­gungs­ge­bühren im Grund­buch ab. Dies wird bes­timmt zu Fehlern beim Errech­nen der Grun­der­werb­s­teuer und der Ein­tra­gungs­ge­bühr führen (in der Ver­gan­gen­heit wurde die selbe Bemes­sungs­grund­lage ange­wandt).

Das neue Grunderwerbsteuergesetz begünstigt lediglich Transaktionen unter nahen Angehörigen, Transaktionen ohne Gegenleistung sind nicht mehr von der Begünstigung erfasst. Das Ergebnis: Einige Übertragungen werden billiger, andere teurer. Bei gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen hat sich die Situation nicht verändert.