Real Estate

Czech Republic: Acquisition of Real Estate from Non-Owners

On 1 January 2015, new regulations of the Civil Code will become fully effective under which a third person will, under certain statutory conditions, be allowed to acquire ownership to real estate from a non-owner. The real owner will, however, have certain limited tools to protect his ownership right against such a third person.

Protection of ownership or protection of good faith?

When acquir­ing own­er­ship to real estate reg­is­tered in the land reg­istry, two legal prin­ci­ples apply: (i) the prin­ci­ple of pro­tec­tion of own­er­ship and (ii) the prin­ci­ple of legal cer­tain­ty and the pro­tec­tion of good faith. Yet, in cer­tain cas­es, the appli­ca­tion of one of these prin­ci­ples leads to the exclu­sion of the oth­er. In such cas­es, the ques­tion aris­es as to which of these prin­ci­ples has pri­or­i­ty, the own­er­ship right of the real own­er or the pro­tec­tion of the legal cer­tain­ty of a third per­son acquir­ing from a non-own­er in good faith?

It is the prin­ci­ple of mate­r­i­al pub­lic­i­ty of pub­lic reg­istries under which the con­flict between these two prin­ci­ples is resolved. By intro­duc­ing the prin­ci­ple of mate­r­i­al pub­lic­i­ty, the leg­is­la­tor opts in favour of the pro­tec­tion of legal cer­tain­ty by allow­ing for the acqui­si­tion of real estate by third par­ties from non-own­ers. The leg­is­la­tor there­by weak­ens the pro­tec­tion of the real own­er and forces him to close­ly fol­low entries into the land reg­istry regard­ing his own­er­ship rights. Fail­ure to do so may result in loss of own­er­ship.

The prin­ci­ple of mate­r­i­al pub­lic­i­ty does not apply to every sit­u­a­tion in which own­er­ship is being trans­ferred from a non-own­er to a third per­son. The prin­ci­ple applies only if cer­tain statu­to­ry con­di­tions, described below, are met. Fur­ther­more, the leg­is­la­tor gives the real own­er var­i­ous tools to pro­tect him­self against the neg­a­tive con­se­quences that would oth­er­wise arise under the prin­ci­ple of mate­r­i­al pub­lic­i­ty.

Under what conditions can a third person acquire ownership?

Sev­er­al con­di­tions must be met for the prin­ci­ple of mate­r­i­al pub­lic­i­ty to allow the acqui­si­tion of real estate from a non-own­er.

A third per­son must acquire the prop­er­ty from the non-own­er (i) on the basis of a valid legal act (eg, via a pur­chase agree­ment), (ii) for con­sid­er­a­tion, (iii) in good faith (ie, the acquir­er did not know and could not rea­son­ably have known that the non-own­er did not own the immov­able) and (iv) the non-own­er must be reg­is­tered in the land reg­istry as the own­er of the respec­tive real estate.

Final­ly, there must be a dis­crep­an­cy between the real legal sta­tus of the legal rela­tion­ship regard­ing the real estate and the sta­tus entered into the land reg­istry. The rea­sons lead­ing to such a dis­crep­an­cy may be:

  • the ini­tial absence of a legal title on the basis of which the real owner’s own­er­ship right might have been trans­ferred to the non-own­er (eg, a forged or invalid pur­chase agree­ment on the basis of which the non-owner’s own­er­ship right was entered into the land reg­istry); or
  • the ini­tial legal title for trans­fer of the real owner’s own­er­ship right to the non-own­er ceas­es to exist (eg, the sell­er with­draws from the pur­chase agree­ment).

How can the real owner protect himself against loss of ownership?

To pre­vent the loss of own­er­ship, the Civ­il Code grants the real own­er dif­fer­ent defences he may employ to pro­tect his rights. Sub­ject to cer­tain statu­to­ry con­di­tions, the real own­er may request the land reg­istry office to enter a note on dis­putable­ness (“note”) and claim the removal of the dis­crep­an­cy as soon as he finds out that some­body else’s own­er­ship right has been entered into the land reg­istry. In cer­tain cas­es, the real own­er may also dis­pute entries of own­er­ship car­ried out pri­or to reg­is­tra­tion of the note in the land reg­istry. Also, the real own­er must lodge an own­er­ship claim with the com­pe­tent court for his own­er­ship right to be con­firmed and then entered into the land reg­istry.

New regulations on cadastral proceedings should benefit real owners’ position

New reg­u­la­tions on cadas­tral pro­ceed­ings also aim at the pro­tec­tion of the (reg­is­tered) own­ers and the pre­ven­tion of dis­po­si­tions of real estate with­out their knowl­edge. The com­pe­tent land reg­istry office must send the reg­is­tered own­er a noti­fi­ca­tion inform­ing him that the legal rela­tion­ship of the real estate has been affect­ed by a change – at least with­in one day after receipt of the deed (agree­ment). If the own­er is rep­re­sent­ed in the cadas­tral pro­ceed­ings on the basis of a pow­er of attor­ney, the owner’s sig­na­ture on the pow­er of attor­ney must be ver­i­fied. The land reg­istry office may per­form the entry of own­er­ship of a new acquir­er no soon­er than 20 days after send­ing the noti­fi­ca­tion.

This reg­u­la­tion also delays the trans­fer of own­er­ship.

Several conditions must be met for the principle of material publicity to allow the acquisition of real estate from a non-owner.

Nabývání nemovitých věcí od nevlastníka

Dne 1. ledna 2015 nabývá účinnosti nová právní úprava občanského zákoníku, dle které bude třetí osoba při splnění určitých zákonných podmínek moci nabývat vlastnictví k nemovitostem od nevlastníka (neoprávněného). Skutečný vlastník má nicméně k dispozici určité nástroje k ochraně svého vlastnického práva před takovou třetí osobou.

Ochrana vlastnictví nebo ochrana dobré víry?

Při nabývání vlast­nictví k nemovitým věcem zap­saným v katas­tru nemovi­tostí se uplatňu­jí dva prin­cipy: (i) prin­cip ochrany vlast­nick­ého prá­va a (ii) prin­cip právní jis­to­ty a dobré víry. V něk­terých pří­padech nicméně aplikace jed­no­ho z těch­to prin­cipů vyluču­je aplikaci druhého. V takových situ­acích vyvstává otáz­ka, který z prin­cipů má před­nost: ochrana vlast­nick­ého prá­va skutečného vlast­ní­ka, nebo ochrana právní jis­to­ty třetí oso­by, která v dobré víře nabývá od nevlast­ní­ka?

Kon­flikt výše uve­dených prin­cipů zákon­odárce řeší zakotvením prin­cipu mater­iál­ní pub­lic­i­ty. Jiný­mi slovy, dává tím před­nost prin­cipu právní jis­to­ty tím, že umožňu­je třetí osobě, aby naby­la vlast­nické prá­vo k nemovitým věcem od nevlast­ní­ka. Zákon­odárce tím zároveň oslabu­je ochranu skutečného vlast­ní­ka a nutí jej, aby bedlivě sle­doval zápisy jeho vlast­nick­ých práv do katas­tru nemovi­tostí. Neb­ude-li tak totiž činit, může vlast­nické prá­vo k přís­lušné nemovi­tosti pozbýt.

Prin­cip mater­iál­ní pub­lic­i­ty se nicméně neu­platňu­je ve všech pří­padech převo­du vlast­nick­ého prá­va na třetí oso­by. Apliku­je se pouze při splnění určitých, níže uve­dených, zákon­ných pod­mínek. Zákon­odárce navíc dává skutečné­mu vlast­níkovi různé nástro­je, které umožňu­jí pro něj neg­a­tivním důsled­kům mater­iál­ní pub­lic­i­ty zamez­it.

Za jakých podmínek může třetí osoba nabýt vlastnické právo k nemovité věci od nevlastníka?

Pro nabývání vlast­nictví od nevlast­ní­ka a uplat­nění prin­cipu mater­iál­ní pub­lic­i­ty musí být splněno něko­lik pod­mínek.

Třetí oso­ba musí od nevlast­ní­ka nabý­vat (i) na zák­ladě plat­ného právního jed­nání (např. na zák­ladě kup­ní smlou­vy), (ii) za úplatu, (iii) v dobré víře (tj. naby­va­tel nevěděl, a při dodržování obvyk­lé míry opa­trnos­ti, nemohl vědět, že nevlast­ník nebyl skutečným vlast­níkem nemovité věci) a (iv) nevlast­ník musí být v katas­tru nemovi­tostí zap­sán jako vlast­ník přís­lušné nemovité věci.

Na závěr nut­no dodat, že musí exis­to­vat nesoulad mezi skutečným právním stavem a stavem zap­saným v katas­tru nemovi­tostí. Příči­nou takového nesouladu, může být (i) počáteční absence právního tit­u­lu, na zák­ladě kterého by doš­lo k převo­du vlast­nick­ého prá­va ze skutečného vlast­ní­ka na nevlast­ní­ka (např. padělaná nebo neplat­ná kup­ní smlou­va, na jejímž zák­ladě bylo nevlast­níko­vo vlast­nické prá­vo zap­sáno do katas­tru nemovi­tostí), nebo (ii) počáteční právní tit­ul převo­du vlast­nick­ého prá­va ze skutečného vlast­ní­ka na nevlast­ní­ka později odpadne (např. odstoupením prodá­va­jícího od smlou­vy).

Jak se může skutečný vlastník bránit proti ztrátě vlastnického práva?

Občan­ský zákoník posky­tu­je skutečné­mu vlast­níkovi k ochraně jeho vlast­nick­ých práv rozličné obran­né mech­a­nis­my. Skutečný vlast­ník může při splnění zákon­ných poža­davků požá­dat katas­trál­ní úřad, aby zap­sal poznámku spornos­ti („poznám­ka“) a požadovat odstranění nesouladu, jak­mile zjistí, že k přís­lušné nemovité bylo do katas­tru nemovi­tostí zap­sáno vlast­nické prá­vo jiné oso­by. V určitých pří­padech pak mohou být skutečným vlast­níkem roz­porovány též zápisy vlast­nick­ých práv třetích osob, které před­cháze­jí zápisu poznámky do katas­tru nemovi­tostí. Skutečný vlast­ník pak musí také podat u přís­lušného soudu vlast­nick­ou žalobu, aby jeho vlast­nické prá­vo bylo potvrzeno a moh­lo být poté zap­sáno do katas­tru nemovi­tostí.

Nová právní úprava katastrálního řízení chrání skutečného vlastníka

Též nová právní úpra­va katas­trál­ního řízení posilu­je ochranu (zap­saného) vlast­ní­ka pro­ti nakládání s jeho nemovitý­mi věc­mi bez jeho vědomí. Přís­lušný katas­trál­ní úřad je totiž povi­nen poslat zap­sané­mu vlast­níkovi upo­zornění a infor­mo­vat jej o tom, že právní vztah k přís­lušné nemovité věci je dotčen změ­nou. Takové upo­zornění musí přit­om poslat nejpozději jeden den poté, co mu přís­lušná listi­na (smlou­va) byla doruče­na. Pokud je vlast­ník v katas­trál­ním řízení zas­tupován na zák­ladě plné moci, pak musí být pod­pis na plné moci úřed­ně ověřen. Katas­trál­ní úřad může provést zápis vlast­nick­ého prá­va nového vlast­ní­ka nejdříve po uplynutí 20 dnů od poslání upo­zornění. Na druhé straně však tato úpra­va prod­lužu­je pro­ces převo­du vlast­nictví.