Real Estate

Croatia: Real Estate Agencies – What is the Client Actually Paying For?

The main purpose of real estate agencies is to help sell, buy or lease adequate property in a professional and reliable way and thus save their clients time and money. But is this always the case? According to certain statistics, in Croatia there are currently around 1,279 real estate agencies registered, of which around 100 are active.

Real estate agencies and the services they (should) provide

Conditions for business activities of licenced real estate agencies (Agency) in Croatia – as well as their obligations and rights when providing intermediation between buyers and sellers of real estate – are regulated in detail under the Real Estate Intermediation Act (REIA). In general, an Agency incorporated in an adequate form and registered for real estate intermediation must obtain and maintain a valid license1. All licenced Agencies carrying out business activities in Croatia must be registered as such with the publicly available Registry kept with the Croatian Chamber of Economy.

Under REIA an Agency must use its best efforts to connect buyers and sellers of property; to inform its client (buyer/seller) on market conditions and other relevant circumstances; to obtain and inspect ownership, zoning and other documents; to market the property; to enable inspection of property; to mediate in negotiations; and more.

The Agency is engaged on the basis of a written agency agreement concluded with its client for a definite period. Such agreement, which may also be exclusive for a certain client or property, must define the rights and obligations of both parties in detail.

The Agency is entitled to an agency fee for its services, which is freely agreed on (usually 3% of the purchase price of the subject property) under the agency agreement. According to REIA, the agency fee must be paid at the earliest at the conclusion of the intermediated (pre)agreement between the client and the other side. The Agency may, for example, be engaged by the buyer on one side and separately by the seller on the other side, and thus be entitled to an agency fee from both sides.

What to avoid in practice

Practice shows that some Agencies choose not to perform all the services an Agency is supposed to provide under to REIA, and for which their client is actually paying. Below are some of the most common violations of Agency obligations, as observed in practice.

One of most frequently encountered situations is that a person/company who is not a licenced real estate agency is engaged. Without knowing the requirements prescribed for Agencies or where to check the basic credentials for an Agency, it may prove difficult to recognise such a false real estate agency.

Even if an Agency is engaged, it may happen that it is not familiar with even basic documents proving ownership over property, with zoning documents showing building possibilities and restrictions, or with standard market terms and conditions for sale and purchase contracts.

It is not rare that an engaged Agency requests payment of an agency fee from the other (intermediated buyer/seller side) even without being engaged by such person. Due to the other side’s lack of knowledge, Agencies get such “double” fees paid without having provided any service to the other side.

The lack of engaged Agency’s familiarity with standard market terms and conditions may lead to unnecessarily long and exhausting negotiations, and even be a deal-breaker. Dealing with such lack of knowledge may be especially frustrating for attorneys representing one of the parties.

Finally, a client should insist that payments to and from the Agency (eg, earnest money from a buyer) be done via wire. Cash payments have led to “misunderstandings” and disputes. Also, an Agency is not allowed to ask for any payments up front (except for certain out-of-pocket expenses, if agreed upon).

Although it may appear that finding a qualified and trustworthy Agency is not easy, practice has shown that there are very competent and dedicated Agencies who know their job. In case of doubts about whether the Agency is doing its job properly, or to check whether the chosen agency is indeed an Agency, it may be a good idea to hire an attorney. Although seemingly more costly, this approach may prove to be the more cost- and time-saving option.

1
Croatian Agencies carry a license issued by the Croatian Ministry for economics. An Agency seated in another EU member state must carry a licence according to their domicile regulations.

Hrvatska: Agencije za posredovanje u prometu nekretnina – Što klijent zapravo plaća?

Glavna svrha agencija za posredovanje u prometu nekretnina je pomoći prodati, kupiti ili iznajmiti odgovarajuću nekretninu na profesionalan i pouzdan način te time uštedjeti svojim klijentima vrijeme i novac. No, je li to uvijek slučaj? Prema određenim statistikama u Hrvatskoj je trenutno registrirano oko 1,279 agencija za posredovanje u prometu nekretnina, od kojih je samo oko 100 aktivno.

Agencije za posredovanje u prometu nekretnina i usluge koje pružaju odnosno koje bi trebale pružati

Uvjeti za poslovanje ovlaštenih agencija za posredovanje u prometu nekretnina (Agencija) u Hrvatskoj – kao i njihove obveze i prava prilikom posredovanja između kupaca i prodavatelja nekretnina – detaljno su regulirani Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina (ZPPN). Općenito, Agencija osnovana u odgovarajućem obliku i registrirana za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina mora ishoditi i posjedovati valjanu dozvolu1. Sve ovlaštene Agencije koje posluju u Hrvatskoj moraju biti registrirane kao takve u javno dostupnom registru koji se vodi pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.

Sukladno ZPPN-u Agencija mora učiniti sve što je u njezinoj moći kako bi kupce i prodavatelje nekretnina dovela u vezu; obavijestiti svog klijenta (kupca/prodavatelja) o tržišnim uvjetima i drugim relevantnim okolnostima; pribaviti i izvršiti uvid u isprave o vlasništvu, prostornom planiranju i druge isprave; oglašavati nekretnine; omogućiti pregled nekretnina; posredovati u pregovorima itd.

Angažman Agencije se temelji na pisanom ugovoru o posredovanju u prometu nekretnina koji se sklapa s klijentom na neodređeno vrijeme. Takav ugovor, kojim se može ugovoriti i isključivo posredovanje za određenog klijenta ili nekretninu, mora sadržavati detaljne odredbe o pravima i obvezama obiju ugovornih strana.

Agencija ima pravo na posredničku naknadu za svoje usluge čija visina se može slobodno ugovoriti (uobičajeno iznosi 3% kupoprodajne cijene za odnosnu nekretninu) u ugovoru o posredovanju. Sukladno ZPPN-u posrednička naknada se plaća tek nakon sklapanja (pred)ugovora za koji je Agencija posredovala između klijenta i druge ugovorne strane. Agencija može biti, primjerice, angažirana od strane kupca na jednoj strani te, neovisno o tome, od strane prodavatelja na drugoj strani te tako imati pravo na posredničku naknadu od obje strane.

Što izbjegavati u praksi

Praksa pokazuje da neke Agencije ne pružaju sve usluge koje bi Agencije trebale pružati prema ZPPN-u, a za koje usluge ih njihovi klijenti zapravo plaćaju. Dolje se navode neka od najčešćih kršenja obveza od strane Agencije, a kako su se pokazala u praksi.

Jedna od situacija s kojom se najčešće možemo susresti u praksi je angažiranje osobe/društva koje nije ovlašteni agent/agencija u posredovanju u prometu nekretnina. Bez upućenosti u propisane zahtjeve koje Agencije moraju ispunjavati ili informacije gdje provjeriti osnovne ovlasti Agencije, može biti teško prepoznati takvu lažnu agenciju za nekretnine.

Čak i u slučaju kada se angažira Agenciju, može se dogoditi da ista nije upoznata čak niti s osnovnom dokumentacijom kojom se dokazuje vlasništvo na nekretnini, s dokumentacijom o prostornom planiranju koja govori o mogućnostima gradnje i njezinim ograničenjima ili sa standardnim tržišnim uvjetima za kupoprodajne ugovore.

Nije rijedak slučaj da angažirana Agencija zahtijeva plaćanje posredničke naknade od druge ugovorne strane (kupca/prodavatelja) čak i kad nije angažirana od strane te osobe. Uslijed neznanja te druge strane Agencije naplaćuju takve “duple” naknade bez da su pružile bilo kakve usluge toj drugoj strani.

Manjak poznavanja standardnih tržišnih uvjeta od strane angažiranih Agencija može dovesti do nepotrebno dugih i iscrpljujućih pregovora te čak biti “deal breaker”. Susretanje s takvim manjkom znanja može biti osobito frustrirajuće za odvjetnike koji zastupaju jednu od strana.

Na kraju, klijent treba inzistirati da se plaćanja prema i od Agencije (npr. kapara kupca) obavljaju preko računa (bezgotovinsko plaćanje). Gotovinska plaćanja dovode do “nesporazuma” i sporova. Također, Agencija nema pravo zahtijevati plaćanja unaprijed (osim za određene gotovinske izdatke, ukoliko je tako ugovoreno).

Iako se može činiti da pronalaženje kvalificirane i pouzdane Agencije nije jednostavno, praksa je pokazala da postoje jako kompetentne i predane Agencije koje znaju svoj posao. U slučaju dvojbi da li Agencija pravilno obavlja svoj posao ili radi provjere da li je odabrana agencija uistinu Agencija, dobra je ideja angažirati odvjetnika. Iako se to može činiti kao skuplja varijanta, takav pristup se pokazao kao opcija koja štedi i novac i vrijeme.

1
Hrvatske Agencije moraju imati dozvolu koju izdaje hrvatsko Ministarstvo gospodarstva. Agencija koja ima sjedište u nekoj drugoj državi članici EU mora imati dozvolu izdanu sukladno propisima te države.