Real Estate

The Crimean Realty under Two Sovereigns

Last year’s socio-political developments in Ukraine have brought about new European perspectives for the entire country, except one of its integral territories.

Legal vacuum

Following military occupation, Crimea unconstitutionally seceded from Ukraine and acceded to the Russian Federation. Ukraine still does not – and likely never will – recognise this Crimean transformation. Such treatment accords with the rest of the world. In contrast, Russia and a few other countries do recognise Crimea as Russian territory.

The transition of Crimea has created a myriad of legal intricacies. The principal one: Which legal system is Crimea now subject to, Ukrainian or Russian? On the one hand, Crimea has long been and should still be subject to Ukrainian law. On the other hand, Crimea has subjected itself to Russian law. Also, Ukraine and Russia each treats Crimea as its own territory and requires application of its own laws there. So, Crimea is in a legal vacuum, with many unsure which law to apply.

Hybrid system

Transition from one legal system to another (or, so to say, a hybrid combining two systems) raises a wide spectrum of issues for businesses dealing with Crimea. Among the most crucial are deadlocks related to real estate located on the peninsula. Here, Ukraine and Russia have separate legal frameworks.

Under Ukrainian law, acquisition and transfer of titles to real estate located in Crimea are subject to Ukrainian law. Real estate transfer agreements are subject to notarisation. Importantly, rights to Ukrainian real estate are subject to state registration in Ukraine. Registration under Russian law does not satisfy Ukrainian law. Accordingly, any Crimean real estate transaction in violation of Ukrainian law is void and unenforceable in Ukraine.

Moreover, like most developed countries, Ukraine does not recognise Crimean authorities established in contravention of Ukrainian law. Their actions are invalid and have no legal effect in Ukraine.

Since March 2014, Crimea has been disconnected from all Ukrainian public registers, including the State Register of Property Rights to Real Estate. This register thus has no records of real estate rights arising from deals taking place in Crimea under Russian law. Based on Ukrainian law, execution of deals and registration of rights to Crimean realty must take place outside of Crimea, in the Kherson or Zaporizhzhia oblasts of Ukraine.

Dual compliance

On the one hand, Russian law does not explicitly require current owners of Crimean realty to reregister it under Russian law. Such re-registration is voluntary; owners may keep their Ukrainian registration. On the other hand, a lack of Russian registration may preclude owners from disposing of their realty. It would be impossible to transfer the real property title in Crimea without first registering it under Russian law.

Furthermore, the Crimean legal vacuum brings a risk of double dealing. Sellers particularly can fraudulently sell the same realty twice within the legal systems of both Ukraine and Russia. This is possible because the two countries do not share their registry records. A title or mortgage record in the Ukrainian register would be missing in the Russian counterpart. This is a high risk for buyers. One may, for example, buy a house already sold or mortgaged to a third party.

To be on a safe side, holders of Crimean real estate should strive to comply with the laws of both Ukraine and Russia. First, owners of Crimean realty registered under Ukrainian law should also register their titles under Russian law. Going forward, new owners should attempt to register their real estate rights in public registers of both countries, where technically possible. Such a conservative approach should protect the real estate rights in both countries.

Staying alert

Since its unrecognised transition from Ukraine to Russia, Crimea has rim off the rails of legitimacy. The development of Crimean quasi-legal acts is, in turn, turbulent. Their direction is unpredictable. This situation will last at least until early 2015 and perhaps further.

As a result, Crimea’s destiny is dim. The peninsula might opt out of this ambivalent condition by returning to its legitimate status as an autonomous part of Ukraine. It would thereby regain the global community’s recognition.

Until this happens, however, it is vital for investors to be very careful. For those concerned with their realty in Crimea, it is especially advisable to monitor relevant Ukrainian, Crimean and Russian registry laws. To avoid further uncertainties, investors doing or planning to do business in Crimea should consider shifting it to the continental part of Ukraine.

To be on the safe side, holders of Crimean real estate should strive to comply with the laws of both Ukraine and Russia.

Кримська нерухомість під двома суверенами

Минулорічні соціально-політичні події в Україні принесли нові європейські перспективи для всієї країни, за винятком однієї з її невід’ємних територій.

Правовий вакуум

Після військової окупації Крим анти-конституційно відділився від України та приєднався до Російської Федерації. Україна досить не визнає та, ймовірно, ніколи й не визнає це перетворення Криму. Така позиція кореспондує з рештою світу. Всупереч цьому, Росія та кілька інших країн визнають Крим як російську територію.

Перехід Криму породив численні юридичні складнощі. Принциповим є таке питання: якій правовій системі Крим нині підвладний – українській чи російській? З одного боку, Крим давно був та досить має бути підпорядкований українському праву. З іншого боку, Крим підпорядкував себе російському праву. Також, як Україна, так і Росія вважає Крим своєю власною територією та вимагаю застосування свого власного права на ній. Таким чином, Крим знаходиться в правовому вакуумі, та багато хто не впевнені, яке право застосовувати.

Гібридна система

Перехід з однієї правової системи до іншої (або, так би мовити, гібрид, який поєднує дві системи) викликає широкий спектр питань для бізнесу, який має справу з Кримом. Серед найбільш критичних є тупикові ситуації стосовно нерухомості, розташованої на півострові. В цьому плані Україна і Росія мають окремі правові основи.

Відповідно до законодавства України, придбання та передача права власності на нерухомість, розташовану в Криму, регулюються законодавством України. Договори про передачу нерухомості підлягають нотаріальному посвідченню. Важливо, що права на українську нерухомість підлягають державній реєстрації в Україні. Реєстрація за російським правом не задовольняє українське право. Відповідно, будь-яка угода щодо кримської нерухомості в порушення законодавства України є недійсною та такою, що не підлягає примусовому виконанню, в Україні.

Окрім того, як і більшість розвинутих держав, Україна не визнає кримські органи влади, створені всупереч законодавству України. Їхні дії є незаконними та не мають ніякої юридичної сили в Україні.

З березня 2014 року Крим був відключений від усіх державних реєстрів України, включаючи Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Відтак, цей реєстр не містить записів про права на нерухомість, які виникають з угод, що вчиняються в Криму за російським правом. За українським правом вчинення правочинів та реєстрація прав на кримську нерухомість повинні відбуватися поза межами Криму, в херсонській або запорізькій областях України.

Подвійна відповідність

З одного боку, російське право чітко не вимагає, щоб нинішні власники кримської нерухомості перереєстрували її за російським правом. Така перереєстрація є добровільною; власники можуть залишати свою українську реєстрацію. З іншого боку, відсутність російської реєстрації може завадити власникам у розпорядженні своєю нерухомістю. Передати право власності на нерухомість в Криму неможливо без його попередньої реєстрації за російським правом.

Більш того, кримський правовий вакуум несе в собі ризик афери. Продавці, зокрема, можуть шахрайським чином продати одну й ту ж нерухомість двічі в межах правових систем як України, так і Росії. Це можливо тому, що обидві країни не обмінюються своїми реєстраційними даними. Запис про право власності або іпотеку в українському реєстрі відсутній в російському. Це – високий ризик для покупців. Будь-хто може, наприклад, купити дім, який вже проданий або переданий в іпотеку якійсь третій особі.

Задля безпеки володільцям кримської нерухомості слід намагатися дотримуватись законів як України, так і Росії. По-перше, власникам кримської нерухомості, зареєстрованим за українським правом, слід також зареєструвати своє право власності за російським правом. Надалі, новим власникам слід намагатися зареєструвати свої права на нерухомість в державних реєстрах обох країн, якщо це технічно можливо. Такий консервативний підхід має захистити права на нерухомість в обох країнах.

Залишаючись насторожі

З моменту його невизнаного переходу від України до Росії Крим зійшов з рейок легітимності. Прийняття кримських удавано-правових актів, в свою чергу, є турбулентним. Їх напрямок непередбачуваний. Ця ситуація триватиме принаймні до початку 2015 року та, вірогідно, й довше.

Як наслідок, кримська доля є смутною. Півострів міг би вийти з цього суперечливого стану шляхом повернення до свого легітимного статусу автономної частини України. Він би цим відновив визнання світовою спільнотою.

Однак, поки це не станеться, інвесторам вкрай важливо бути дуже обережними. Тим, хто має справу зі своєю нерухомістю в Криму, особливо рекомендується відслідковувати відповідні реєстраційні закони України, Криму та Росії. Для уникнення подальших невизначеностей інвесторам, які ведуть або планують вести бізнес в Криму, слід розглянути можливість його переведення до континентальної частини України.

Задля безпеки володільцям кримської нерухомості слід намагатися дотримуватись законів як України, так і Росії.