Real Estate

The Crimean Realty under Two Sovereigns

Last year’s socio-political developments in Ukraine have brought about new European perspectives for the entire country, except one of its integral territories.

Legal vacuum

Fol­low­ing mil­i­tary occu­pa­tion, Crimea uncon­sti­tu­tion­al­ly seced­ed from Ukraine and acced­ed to the Russ­ian Fed­er­a­tion. Ukraine still does not – and like­ly nev­er will – recog­nise this Crimean trans­for­ma­tion. Such treat­ment accords with the rest of the world. In con­trast, Rus­sia and a few oth­er coun­tries do recog­nise Crimea as Russ­ian ter­ri­to­ry.

The tran­si­tion of Crimea has cre­at­ed a myr­i­ad of legal intri­ca­cies. The prin­ci­pal one: Which legal sys­tem is Crimea now sub­ject to, Ukrain­ian or Russ­ian? On the one hand, Crimea has long been and should still be sub­ject to Ukrain­ian law. On the oth­er hand, Crimea has sub­ject­ed itself to Russ­ian law. Also, Ukraine and Rus­sia each treats Crimea as its own ter­ri­to­ry and requires appli­ca­tion of its own laws there. So, Crimea is in a legal vac­u­um, with many unsure which law to apply.

Hybrid system

Tran­si­tion from one legal sys­tem to anoth­er (or, so to say, a hybrid com­bin­ing two sys­tems) rais­es a wide spec­trum of issues for busi­ness­es deal­ing with Crimea. Among the most cru­cial are dead­locks relat­ed to real estate locat­ed on the penin­su­la. Here, Ukraine and Rus­sia have sep­a­rate legal frame­works.

Under Ukrain­ian law, acqui­si­tion and trans­fer of titles to real estate locat­ed in Crimea are sub­ject to Ukrain­ian law. Real estate trans­fer agree­ments are sub­ject to notari­sa­tion. Impor­tant­ly, rights to Ukrain­ian real estate are sub­ject to state reg­is­tra­tion in Ukraine. Reg­is­tra­tion under Russ­ian law does not sat­is­fy Ukrain­ian law. Accord­ing­ly, any Crimean real estate trans­ac­tion in vio­la­tion of Ukrain­ian law is void and unen­force­able in Ukraine.

More­over, like most devel­oped coun­tries, Ukraine does not recog­nise Crimean author­i­ties estab­lished in con­tra­ven­tion of Ukrain­ian law. Their actions are invalid and have no legal effect in Ukraine.

Since March 2014, Crimea has been dis­con­nect­ed from all Ukrain­ian pub­lic reg­is­ters, includ­ing the State Reg­is­ter of Prop­er­ty Rights to Real Estate. This reg­is­ter thus has no records of real estate rights aris­ing from deals tak­ing place in Crimea under Russ­ian law. Based on Ukrain­ian law, exe­cu­tion of deals and reg­is­tra­tion of rights to Crimean real­ty must take place out­side of Crimea, in the Kher­son or Zapor­izhzhia oblasts of Ukraine.

Dual compliance

On the one hand, Russ­ian law does not explic­it­ly require cur­rent own­ers of Crimean real­ty to rereg­is­ter it under Russ­ian law. Such re-reg­is­tra­tion is vol­un­tary; own­ers may keep their Ukrain­ian reg­is­tra­tion. On the oth­er hand, a lack of Russ­ian reg­is­tra­tion may pre­clude own­ers from dis­pos­ing of their real­ty. It would be impos­si­ble to trans­fer the real prop­er­ty title in Crimea with­out first reg­is­ter­ing it under Russ­ian law.

Fur­ther­more, the Crimean legal vac­u­um brings a risk of dou­ble deal­ing. Sell­ers par­tic­u­lar­ly can fraud­u­lent­ly sell the same real­ty twice with­in the legal sys­tems of both Ukraine and Rus­sia. This is pos­si­ble because the two coun­tries do not share their reg­istry records. A title or mort­gage record in the Ukrain­ian reg­is­ter would be miss­ing in the Russ­ian coun­ter­part. This is a high risk for buy­ers. One may, for exam­ple, buy a house already sold or mort­gaged to a third par­ty.

To be on a safe side, hold­ers of Crimean real estate should strive to com­ply with the laws of both Ukraine and Rus­sia. First, own­ers of Crimean real­ty reg­is­tered under Ukrain­ian law should also reg­is­ter their titles under Russ­ian law. Going for­ward, new own­ers should attempt to reg­is­ter their real estate rights in pub­lic reg­is­ters of both coun­tries, where tech­ni­cal­ly pos­si­ble. Such a con­ser­v­a­tive approach should pro­tect the real estate rights in both coun­tries.

Staying alert

Since its unrecog­nised tran­si­tion from Ukraine to Rus­sia, Crimea has rim off the rails of legit­i­ma­cy. The devel­op­ment of Crimean qua­si-legal acts is, in turn, tur­bu­lent. Their direc­tion is unpre­dictable. This sit­u­a­tion will last at least until ear­ly 2015 and per­haps fur­ther.

As a result, Crimea’s des­tiny is dim. The penin­su­la might opt out of this ambiva­lent con­di­tion by return­ing to its legit­i­mate sta­tus as an autonomous part of Ukraine. It would there­by regain the glob­al community’s recog­ni­tion.

Until this hap­pens, how­ev­er, it is vital for investors to be very care­ful. For those con­cerned with their real­ty in Crimea, it is espe­cial­ly advis­able to mon­i­tor rel­e­vant Ukrain­ian, Crimean and Russ­ian reg­istry laws. To avoid fur­ther uncer­tain­ties, investors doing or plan­ning to do busi­ness in Crimea should con­sid­er shift­ing it to the con­ti­nen­tal part of Ukraine.

To be on the safe side, holders of Crimean real estate should strive to comply with the laws of both Ukraine and Russia.

Кримська нерухомість під двома суверенами

Минулорічні соціально-політичні події в Україні принесли нові європейські перспективи для всієї країни, за винятком однієї з її невід’ємних територій.

Правовий вакуум

Після військової окупації Крим анти-конституційно відділився від України та приєднався до Російської Федерації. Україна досить не визнає та, ймовірно, ніколи й не визнає це перетворення Криму. Така позиція кореспондує з рештою світу. Всупереч цьому, Росія та кілька інших країн визнають Крим як російську територію.

Перехід Криму породив численні юридичні складнощі. Принциповим є таке питання: якій правовій системі Крим нині підвладний – українській чи російській? З одного боку, Крим давно був та досить має бути підпорядкований українському праву. З іншого боку, Крим підпорядкував себе російському праву. Також, як Україна, так і Росія вважає Крим своєю власною територією та вимагаю застосування свого власного права на ній. Таким чином, Крим знаходиться в правовому вакуумі, та багато хто не впевнені, яке право застосовувати.

Гібридна система

Перехід з однієї правової системи до іншої (або, так би мовити, гібрид, який поєднує дві системи) викликає широкий спектр питань для бізнесу, який має справу з Кримом. Серед найбільш критичних є тупикові ситуації стосовно нерухомості, розташованої на півострові. В цьому плані Україна і Росія мають окремі правові основи.

Відповідно до законодавства України, придбання та передача права власності на нерухомість, розташовану в Криму, регулюються законодавством України. Договори про передачу нерухомості підлягають нотаріальному посвідченню. Важливо, що права на українську нерухомість підлягають державній реєстрації в Україні. Реєстрація за російським правом не задовольняє українське право. Відповідно, будь-яка угода щодо кримської нерухомості в порушення законодавства України є недійсною та такою, що не підлягає примусовому виконанню, в Україні.

Окрім того, як і більшість розвинутих держав, Україна не визнає кримські органи влади, створені всупереч законодавству України. Їхні дії є незаконними та не мають ніякої юридичної сили в Україні.

З березня 2014 року Крим був відключений від усіх державних реєстрів України, включаючи Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Відтак, цей реєстр не містить записів про права на нерухомість, які виникають з угод, що вчиняються в Криму за російським правом. За українським правом вчинення правочинів та реєстрація прав на кримську нерухомість повинні відбуватися поза межами Криму, в херсонській або запорізькій областях України.

Подвійна відповідність

З одного боку, російське право чітко не вимагає, щоб нинішні власники кримської нерухомості перереєстрували її за російським правом. Така перереєстрація є добровільною; власники можуть залишати свою українську реєстрацію. З іншого боку, відсутність російської реєстрації може завадити власникам у розпорядженні своєю нерухомістю. Передати право власності на нерухомість в Криму неможливо без його попередньої реєстрації за російським правом.

Більш того, кримський правовий вакуум несе в собі ризик афери. Продавці, зокрема, можуть шахрайським чином продати одну й ту ж нерухомість двічі в межах правових систем як України, так і Росії. Це можливо тому, що обидві країни не обмінюються своїми реєстраційними даними. Запис про право власності або іпотеку в українському реєстрі відсутній в російському. Це – високий ризик для покупців. Будь-хто може, наприклад, купити дім, який вже проданий або переданий в іпотеку якійсь третій особі.

Задля безпеки володільцям кримської нерухомості слід намагатися дотримуватись законів як України, так і Росії. По-перше, власникам кримської нерухомості, зареєстрованим за українським правом, слід також зареєструвати своє право власності за російським правом. Надалі, новим власникам слід намагатися зареєструвати свої права на нерухомість в державних реєстрах обох країн, якщо це технічно можливо. Такий консервативний підхід має захистити права на нерухомість в обох країнах.

Залишаючись насторожі

З моменту його невизнаного переходу від України до Росії Крим зійшов з рейок легітимності. Прийняття кримських удавано-правових актів, в свою чергу, є турбулентним. Їх напрямок непередбачуваний. Ця ситуація триватиме принаймні до початку 2015 року та, вірогідно, й довше.

Як наслідок, кримська доля є смутною. Півострів міг би вийти з цього суперечливого стану шляхом повернення до свого легітимного статусу автономної частини України. Він би цим відновив визнання світовою спільнотою.

Однак, поки це не станеться, інвесторам вкрай важливо бути дуже обережними. Тим, хто має справу зі своєю нерухомістю в Криму, особливо рекомендується відслідковувати відповідні реєстраційні закони України, Криму та Росії. Для уникнення подальших невизначеностей інвесторам, які ведуть або планують вести бізнес в Криму, слід розглянути можливість його переведення до континентальної частини України.

Задля безпеки володільцям кримської нерухомості слід намагатися дотримуватись законів як України, так і Росії.